A jó hír, hogy bizonyos esetekben az illeték jelentősen csökkenthető, sőt akár teljes egészében megúszható. Számíthat például, hogy eladtál-e korábban másik lakást, igénybe veszed-e a CSOK Pluszt vagy a falusi CSOK-ot, új építésű ingatlant vásárolsz-e, illetve hány éves vagy. Arra azonban figyelned kell, hogy bizonyos illetékmentességek feltételesek. Ha később nem teljesíted a vállalt feltételeket, akár évekkel a lakásvásárlás után is fizetési kötelezettséged keletkezhet.
Mennyi a visszterhes vagyonátruházási illeték 2026-ban?
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke 4 százalék. Lakás, családi ház, építési telek és más ingatlan vásárlásakor főszabály szerint ezt kell megfizetned.
Az illetéket nem feltétlenül a szerződésben szereplő vételár, hanem az ingatlan NAV által megállapított forgalmi értéke alapján számolják ki. A két érték a legtöbb piaci adásvételnél megegyezhet, de a NAV eltérhet a vételártól, ha azt a forgalmi érték nem támasztja alá.
Példák: mennyi az illeték különböző lakásáraknál kedvezmények nélkül?
| Lakás forgalmi értéke | Fizetendő illeték |
|---|---|
| 20 millió Ft | 800 000 Ft |
| 30 millió Ft | 1 200 000 Ft |
| 40 millió Ft | 1 600 000 Ft |
| 50 millió Ft | 2 000 000 Ft |
| 60 millió Ft | 2 400 000 Ft |
| 80 millió Ft | 3 200 000 Ft |
| 100 millió Ft | 4 000 000 Ft |
Egymilliárd forintos forgalmi értékig 4 százalék az illeték, az ezt meghaladó értékrészre 2 százalékot kell fizetni. Az illeték ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet.
Ki fizeti az illetéket, ha többen vásárolnak lakást?
Az illetéket a tulajdont megszerző személy fizeti. Ha ketten vásároltok egy lakást, a tulajdoni hányadotoknak megfelelő érték után külön-külön keletkezik illetékfizetési kötelezettségetek.
Példa: Egy házaspár 60 millió forintos lakást vásárol, fele-fele tulajdoni arányban, illetékmentesség nélkül.
- Az egyik fél 30 millió forint után 1,2 millió forint illetéket fizet.
- A másik fél szintén 1,2 millió forintot fizet.
- A teljes illeték tehát 2,4 millió forint.
Ha az egyik tulajdonos személyesen jogosult valamely kedvezményre, azt az adott kedvezmény feltételei szerint az ő szerzésénél kell figyelembe venni. Fontos, hogy az illeték alapját főszabály szerint a meglévő lakáshitel nem csökkenti. Ha például egy 60 millió forintos lakást 40 millió forint hitelből vásárolsz, attól még nem 20 millió forint után számítják ki az illetéket.
Milyen illetékmentességek és kedvezmények vannak 2026-ban?
Az alábbi táblázat a lakásvásárlóknak leginkább fontos lehetőségeket foglalja össze.
| Kedvezmény vagy mentesség | Mekkora előnyt jelent? |
|---|---|
| CSOK Plusz felhasználásával történő lakásvásárlás | Teljes illetékmentesség |
| Falusi CSOK felhasználásával történő lakásvásárlás | Teljes illetékmentesség |
| Cserét pótló vétel | Csak a pozitív értékkülönbözet után 4% |
| Olcsóbb lakás vásárlása a korábbi eladása mellett | Teljes illetékmentesség |
| Egyenesági rokonok és házastársak közötti adásvétel | Teljes illetékmentesség |
| Építési telek vásárlása és megfelelő lakóház felépítése négy éven belül | Teljes illetékmentesség |
| Vállalkozótól vásárolt, legfeljebb 15 milliós új lakás | Teljes illetékmentesség |
| Vállalkozótól vásárolt, 15–30 milliós új lakás | Akár 600 000 Ft megtakarítás |
| 35 év alatti első lakásszerző, legfeljebb 15 milliós lakással | 50%-os illetékkedvezmény |
| Első lakástulajdon megszerzése | Kérelemre legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetés |
A kedvezmények nem automatikusan összeadható engedmények. Ha például a vásárlás teljes egészében illetékmentes, nincs további illeték, amelyből egy másik kedvezményt levonhatnál. A következőkben részletesen végigvesszük, hogy melyik lehetőségnél mire kell figyelni.
Cserét pótló vétel 2026-ban: akár több millió forintot is megtakaríthatsz
A cserét pótló vétel az egyik legfontosabb illetékkedvezmény azoknak, akik egy korábbi lakásuk helyett másikat vásárolnak. A szabály lényege, hogy megfelelő feltételek mellett nem a megvásárolt lakás teljes értéke után kell megfizetni a 4 százalékos illetéket, hanem csak a korábbi és az új lakás pozitív értékkülönbözete után.
Mennyi időd van eladni a régi lakást?
A 2026. január 1-jétől hatályos szabályok szerint akkor veheted igénybe a kedvezményt, ha a másik lakásodat:
- az új lakás megvásárlását megelőző öt éven belül eladtad, vagy
- az új lakás megvásárlását követő egy éven belül eladod.
A kedvezmény magánszemélyekre vonatkozik, és lakástulajdonok közötti ügyleteknél alkalmazható. Egy korábban eladott garázs vagy építési telek értékét nem vonhatod le automatikusan az új lakás értékéből. A korábbi ötéves határidő különösen fontos 2026-os változás: a jogszabály az addigi hároméves időszakot hosszabbította meg. Ha több lakást vásárolsz vagy értékesítesz, az ügyletek egymáshoz rendelésére külön szabályok vonatkoznak.
Mi történik, ha olcsóbb lakást vásárolsz?
Ha az új lakás értéke alacsonyabb, mint a feltételeknek megfelelően eladott korábbi lakásé, akkor a lakásvásárlás teljes egészében illetékmentes lehet.
Példa: Eladod a 70 millió forintos lakásodat, majd vásárolsz egy 50 millió forintosat. A feltételek teljesülése esetén nem kell megfizetned a vásárlás után egyébként járó 2 millió forintos illetéket. Az illetékmentesség szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a két lakás közül melyik a nagyobb alapterületű. A NAV által megállapított forgalmi értékek számítanak.
Mi történik, ha még nem sikerült eladni a régi lakást?
Ilyenkor sem kell feltétlenül azonnal megfizetned a teljes illetéket. Ha legkésőbb az új lakás illetékkiszabásra történő bejelentéséig nyilatkozol arról, hogy egy éven belül eladod a korábbi lakásodat, és kéred a cserét pótló vétel szabályainak alkalmazását, a NAV felfüggeszti az illetékkiszabási eljárást.
Amennyiben határidőben értékesíted a régi lakást, és igazolod az eladást, a NAV az értékkülönbözet figyelembevételével állapítja meg az illetéket.
Mi történik, ha nem adod el időben?
Ha a vásárlás utáni 13. hónap utolsó napjáig nem igazolod a megfelelő eladást, a NAV a vásárolt lakás forgalmi értéke után kiszabja a teljes illetéket, és pótilletéket is felszámít. A pótilletéket a nyilatkozat benyújtásának napjától számítják, a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresével. Ezért ne kérj ilyen felfüggesztést pusztán azért, hogy időt nyerj, ha valójában nem tervezed eladni a korábbi lakásodat.
Mi történik, ha több ingatlant adtál el?
Ha több lakásvásárlásod és lakáseladásod is volt, az illetékalap megállapításánál nem vonhatod le tetszőlegesen valamennyi eladott lakás együttes értékét. Az egyes vásárlásokhoz főszabály szerint egy-egy megfelelő lakáseladás rendelhető. A több ügylet egymáshoz rendelésére külön időrendi és kedvezőbb illetékalapra vonatkozó szabályok érvényesek. Ilyen esetben célszerű a szerződések dátumát, a tulajdoni hányadokat és a forgalmi értékeket még a következő adásvétel előtt áttekinteni.
CSOK Plusz illetékmentesség 2026-ban
A CSOK Plusz egyik fontos előnye, hogy az igénybevételével megvásárolt lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megszerzése mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. Ez az illetékmentesség új és használt lakás vásárlásánál is alkalmazható, ha a szerzés megfelel a jogszabályi feltételeknek.
Mekkora összeget lehet megtakarítani?
Egy 60 millió forintos lakás esetén 2,4 millió forintot, egy 80 milliós ingatlannál 3,2 millió forintot, egy 100 milliós lakásnál pedig 4 millió forintot. A mentesség nem kizárólag a CSOK Plusz kölcsön összegére vonatkozik: megfelelő jogosultság esetén a lakásszerzés illetékmentes, nem csupán a támogatott hitelből finanszírozott hányad.
Vissza kell fizetni az illetéket, ha nem születik meg a vállalt gyermek?
Előfordulhat, de nem minden esetben. Az illetéktörvény szerint, ha a vagyonszerző az illetékmentességet megalapozó családi otthonteremtési kamattámogatás teljes összegét bármilyen okból visszafizette, vagy a hatóság ennek visszafizetését elrendelte, a NAV utólag kiszabja a lakásvásárláskor elengedett illetéket. Fontos különbség, hogy az illetéktörvény a kamattámogatás teljes összegének visszafizetéséhez köti ezt a jogkövetkezményt, nem egyszerűen ahhoz a tényhez, hogy a házaspár valamely gyermekvállalási kötelezettséget nem teljesítette. Az utólagos illetéket az eredeti vásárláskori forgalmi érték és az akkori szabályok szerint állapítják meg.
Példa: mi történhet egy 80 milliós lakásnál?
Egy házaspár 80 millió forintos lakást vásárol CSOK Plusz igénybevételével, ezért nem fizeti meg az egyébként esedékes 3,2 millió forintos illetéket. Évekkel később olyan helyzetbe kerülnek, amely miatt a CSOK Pluszhoz kapcsolódó kamattámogatás teljes összegét vissza kell fizetniük. Ha a törvényi kivétel nem alkalmazható, a NAV utólag 3,2 millió forint illetéket szabhat ki. Ez a kötelezettség a támogatáshoz kapcsolódó esetleges további fizetési terheken felül jelentkezik.
Van kivétel az illeték utólagos megfizetése alól?
Igen. Az illetéktörvény kifejezetten kivételt tesz arra az esetre, amikor a kamattámogatás visszafizetése kizárólag azért vált szükségessé, mert a CSOK Pluszban részesülő egészségi állapotára tekintettel meghiúsult a gyermekvállalás. Ebben a törvényben meghatározott helyzetben az illetéket nem kell utólag kiszabni. A jogosultságot azonban az adott ügyben, az irányadó támogatási és illetékszabályok alapján kell megítélni.
Falusi CSOK illetékmentesség 2026-ban
A falusi CSOK felhasználásával történő lakásvásárlás is illetékmentes lehet. A falusi CSOK vissza nem térítendő támogatás, amely a jogszabályban meghatározott preferált kistelepüléseken, illetve más jogosult területeken vehető igénybe a rendeletben meghatározott lakáscélokra.
Példa: Egy család 35 millió forintos ingatlant vásárol falusi CSOK felhasználásával, a program feltételeinek megfelelően. A megtakarított illeték ebben az esetben 1,4 millió forint.
A falusi CSOK-nál is figyelni kell a támogatási feltételek teljesítésére. Ha a teljes támogatás visszafizetésére kerül sor, az eredetileg elengedett illeték utólagos kiszabása is felmerülhet. Itt is létezik a meghiúsult gyermekvállaláshoz kapcsolódó egészségi állapotra vonatkozó törvényi kivétel. Fontos: a támogatás más célú felhasználása, például kizárólag egy már meglévő lakás korszerűsítése nem jelent új lakástulajdon-szerzést. Ilyenkor önmagában nincs új vásárlási illeték sem, amelyet el kellene engedni.
Otthon Start hitel: jár illetékmentesség?
Önmagában az Otthon Start hitel igénybevétele nem ad általános visszterhesvagyonátruházásiilleték-mentességet. Ez fontos különbség a CSOK Pluszhoz képest. Hiába kapsz kedvezményes, fix 3 százalékos lakáshitelt az Otthon Start programban, a megvásárolt ingatlan után főszabály szerint meg kell fizetned a 4 százalékos illetéket. Természetesen az Otthon Start mellett más jogcímen jogosult lehetsz illetékmentességre vagy kedvezményre. Például akkor, ha megfelelően alkalmazható a cserét pótló vétel szabálya, vagy a lakásszerzéshez olyan másik támogatást is igénybe veszel, amely illetékmentességet biztosít.
Példa: Egy 50 millió forintos lakást 40 millió forint Otthon Start hitelből vásárolsz. Ha semmilyen illetékkedvezményre nem vagy jogosult, 2 millió forint illetékkel kell számolnod.
Érdemes tehát a lakáshitel költségein túl az illetéket is betervezni a vásárlás pénzügyi ütemezésébe.
Illetékmentes lakásvásárlás családtagok között
Egyenesági rokonok és házastársak közötti visszterhes vagyonátruházás esetén illetékmentesség jár.
Kik között lehet illetékmentes az adásvétel?
Ilyen lehet például a szülő és gyermeke, a nagyszülő és unokája, valamint a házastársak közötti adásvétel. Az egyenesági rokonságnál az örökbefogadáson alapuló kapcsolatot is figyelembe kell venni. Fontos, hogy a testvérek, unokatestvérek és élettársak közötti adásvételre nem terjed ki automatikusan ez a mentesség.
Példa: Egy édesapa 50 millió forintért eladja a lakását a gyermekének. A vevőnek az egyenesági rokonság miatt nem kell megfizetnie az egyébként 2 millió forintos visszterhes vagyonátruházási illetéket.
Mi a helyzet váláskor?
A házastársi vagyonközösség megszüntetésével történő vagyonszerzés szintén illetékmentes. Ha például váláskor az egyik házastárs megszerzi a közös ingatlan másik felét a házastársi vagyonközösség rendezésének keretében, a megfelelő jogcím alapján alkalmazható az illetékmentesség. Más kérdés, hogy az ügyletnek az eladói oldalon milyen személyijövedelemadó-vonzata van.
Illetékmentes lehet az építési telek vásárlása is
Ha építési telket vásárolsz azért, hogy arra családi házat építs, a törvényi feltételek teljesítésével teljes illetékmentességben részesülhetsz. A mentesség egyik legfontosabb feltétele, hogy a telek megvásárlását követően a törvényben meghatározott határidőn belül lakóház épüljön.
Milyen feltételeknek kell megfelelni?
A teleknek lakóház építésére alkalmasnak kell lennie. A lakóház felépítésére a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított négy év áll rendelkezésre. Az elkészült lakóházban a lakás vagy lakások hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.
Az építési szándékodról legkésőbb az illetékfizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozhatsz a NAV-nak. A NAV a fizetendő illeték megfizetését felfüggeszti, és a feltételek teljesülésekor törli.
Példa: 25 milliós építési telek
Vásárolsz egy 25 millió forintos építési telket. Az egyébként fizetendő illeték 1 millió forint lenne. Nyilatkozol a lakóház építéséről, és a megfelelő dokumentumokkal, a törvényi határidőben igazolható a teljesítés. Ebben az esetben az 1 millió forintos illeték törölhető.
Mi történik, ha nem készül el a ház négy éven belül?
Ha nem teljesíted a feltételeket, az eredetileg megállapított, de meg nem fizetett illetéket utólag meg kell fizetned. Ráadásul az eredeti esedékességtől számított késedelmi pótlék is felszámítható. Ez azt jelenti, hogy a telek vásárlásakor kapott könnyítés végül a puszta illetéknél nagyobb fizetési kötelezettséget eredményezhet.
Gyakorlati tanács: Az építkezés tervezésekor ne csak a kivitelezés várható befejezésével számolj. Gondoskodj arról is, hogy a használatbavételhez szükséges hatósági dokumentumok a megfelelő határidőben rendelkezésre álljanak.
Új építésű lakás illetékkedvezménye: 15 és 30 millió forintos értékhatár
Nemcsak támogatott hitellel lehet illetékkedvezményt kapni. Bizonyos új építésű lakások vásárlásához önálló mentesség vagy kedvezmény kapcsolódik. A szabály a vállalkozó által értékesítésre újonnan épített vagy építtetett lakások meghatározott körére vonatkozik.
Teljes mentesség 15 millió forintig
Ha az új lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió forint, a jogszabályban meghatározott feltételek teljesülésekor teljes illetékmentesség járhat.
Kedvezmény 15 és 30 millió forint között
Ha az új lakás forgalmi értéke meghaladja a 15 millió forintot, de legfeljebb 30 millió forint, a kedvezmény a 15 millió forintra számított illetéknek megfelelő összeg, teljes tulajdonszerzésnél 600 ezer forint. A 30 millió forintos értékhatárt nem átlépő lakás esetén tehát a 15 millió forint feletti értékrészre eső illeték marad fizetendő, a külön jogszabályi feltételekkel.
| Új lakás értéke | Illeték kedvezmény nélkül | Kedvezménnyel |
|---|---|---|
| 15 millió Ft | 600 000 Ft | 0 Ft |
| 20 millió Ft | 800 000 Ft | 200 000 Ft |
| 25 millió Ft | 1 000 000 Ft | 400 000 Ft |
| 30 millió Ft | 1 200 000 Ft | 600 000 Ft |
| 31 millió Ft | 1 240 000 Ft | 1 240 000 Ft |
A példák teljes lakástulajdon megszerzésével és a 15–30 milliós sávhoz tartozó, másik lakás eladásának igazolására vonatkozó feltétel teljesülésével számolnak. Fontos: a 30 millió forintos értékhatár átlépésekor nem csupán az afeletti részre vész el a kedvezmény: ez a konkrét új lakásra vonatkozó kedvezmény nem alkalmazható. Ha csak tulajdoni hányadot vásárolsz, az értékhatárt az egész lakásra kell vizsgálni, a kedvezményt pedig arányosan kell meghatározni. A kedvezmény nem jár minden olyan lakás után, amelyet a hirdetés új építésűnek nevez. A jogszabály szerinti új lakás fogalmának és az eladóra vonatkozó feltételeknek is meg kell felelni.
Első lakás vásárlásakor milyen illetékkedvezmény jár?
Első lakásod megvásárlásakor kétféle könnyítés is szóba jöhet: a 35 év alattiak 50 százalékos illetékkedvezménye, valamint az első lakásszerzéshez kapcsolódó pótlékmentes részletfizetés.
50 százalékos illetékkedvezmény 35 év alatt
A 35. életévét még be nem töltött első lakástulajdon-szerző az egyébként fizetendő illeték 50 százalékának megfelelő kedvezményre jogosult, ha az egész lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió forint. Ez azt jelenti, hogy egy 15 milliós lakásnál az egyébként 600 ezer forintos illeték 300 ezer forintra csökkenhet. A kedvezmény felső értékhatára a teljes ingatlanra vonatkozik.
Ha például egy 30 milliós lakásnak csak az 50 százalékát vásárolnád meg, nem alkalmazható az 50 százalékos kedvezmény pusztán azért, mert a tulajdoni hányadod értéke 15 millió forint.
Ki számít első lakástulajdon-szerzőnek?
A kedvezmény szempontjából az az első lakástulajdon-szerző, akinek nincs és korábban sem volt lakástulajdona, lakástulajdonban legalább 50 százalékos tulajdoni hányada, illetve lakástulajdonhoz kapcsolódó, bejegyzett vagyoni értékű joga.
A törvény egyes korábbi tulajdonokat figyelmen kívül hagy, például az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt lakástulajdont, illetve a nagykorúság előtt elidegenített, korábban megszerzett lakástulajdont. Ezért egy korábbi tulajdoni hányad nem feltétlenül zár ki az elsőlakás-kedvezményből.
Van 50 százalékos kedvezmény az 50 milliós első lakásra?
Nincs. A 15 millió forintos értékhatár továbbra is meghatározó. Ez azonban nem jelenti azt, hogy első lakásod vásárlásakor semmilyen fizetési könnyítést nem kaphatsz.
Első lakásszerzésnél 12 havi részletfizetés kérhető
Első lakástulajdon megszerzésekor a NAV a vagyonszerző kérelmére, legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra, havi egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést engedélyez.
Ez életkortól és lakásértéktől függetlenül is fontos lehet, ha megfelelsz az első lakástulajdon-szerző fogalmának.
Példa: 45 millió forintos első lakásodat vásárolod meg. A fizetendő illeték 1,8 millió forint. A 12 havi részletfizetés havi 150 ezer forintos kiadást jelent. Ha elmulasztod az esedékes részlet befizetését, a kedvezmény megszűnik, és a fennmaradó tartozás egy összegben esedékessé válik, késedelmi pótlékkal.
Mikor kell visszafizetni a korábban elengedett illetéket?
Az illetékmentességeknél nemcsak azt fontos tudnod, hogy milyen feltételekkel igényelheted őket, hanem azt is, hogy milyen események miatt kell később mégis fizetned. Nem minden kedvezmény működik egyformán. Vannak végleges mentességek, feltételhez kötött mentességek, valamint olyan kedvezmények is, amelyek jogosulatlan igénybevétele külön pénzügyi szankciót von maga után.
Milyen esetben, kinek, mennyit kell fizetnie?
| Kedvezmény | Mi történik, ha a feltétel nem teljesül? | Ki fizet? |
|---|---|---|
| CSOK Plusz | A teljes kamattámogatás visszafizetése esetén az eredetileg elengedett illeték utólag kiszabható, a törvényi kivétellel | Az illetékköteles vagyonszerző |
| Falusi CSOK | A teljes, mentességet megalapozó támogatás visszafizetése esetén utólagos illetékfizetés következhet | Az illetékköteles vagyonszerző |
| Építési telek | Ha nem teljesül a négyéves építési feltétel, az illeték késedelmi pótlékkal fizetendő | A vagyonszerző, illetve a törvényben meghatározott jogutód |
| Cserét pótló vétel, tervezett eladással | Ha nem igazolod időben az eladást, teljes illeték és pótilleték fizetendő | A vásárló |
| Jogosulatlan cserepótló kedvezmény | Az illetékkülönbözet háromszorosának pótlólagos előírása | A kedvezményt jogosulatlanul igénybe vevő |
| Jogosulatlan elsőlakás-kedvezmény | Az igénybe vett kedvezmény háromszorosának pótlólagos előírása | A kedvezményt jogosulatlanul igénybe vevő |
| Elsőlakás-vásárlás részletfizetése | Részlet elmulasztásakor a kedvezmény megszűnik, és a fennmaradó tartozás egy összegben esedékessé válik, késedelmi pótlékkal | A vagyonszerző |
Három konkrét példa a visszafizetési kockázatokra
1. példa: CSOK Plusz kamattámogatásának teljes visszafizetése. Egy házaspár CSOK Plusz felhasználásával 70 millió forintos lakást vásárol. A mentesség miatt 2,8 millió forint illetéket takarítanak meg. Amennyiben később a teljes kamattámogatást visszafizetik, és a törvényi kivétel nem vonatkozik rájuk, a NAV utólag megállapíthatja a 2,8 millió forintos illetéket.
2. példa: négy év alatt nem épül fel a családi ház. Egy 30 millió forintos építési telek vásárlásánál 1,2 millió forint illeték megfizetését függesztik fel. Ha az előírt feltételek négy éven belül nem teljesülnek, az 1,2 millió forintot az eredeti esedékességtől számított késedelmi pótlékkal együtt kell megfizetni.
3. példa: jogosulatlanul igénybe vett elsőlakás-kedvezmény. Valaki 300 ezer forintos illetékkedvezményt vesz igénybe úgy, hogy nem jogosult rá. A törvény alapján a kedvezmény háromszorosát, azaz 900 ezer forintot lehet pótlólag előírni. Ez nem pusztán a korábban meg nem fizetett 300 ezer forint rendezését jelenti.
A jogosulatlanul igénybe vett kedvezmények szankcióját külön kell kezelni attól, amikor egy eredetileg jogszerűen megszerzett, de feltételhez kötött mentesség feltétele később nem teljesül.
Mikor kell megfizetni a visszterhes vagyonátruházási illetéket?
Az illetéket általában nem az adásvételi szerződés aláírásakor kell befizetned.
A folyamat jellemzően a következő:
- Megkötitek az adásvételi szerződést. Főszabály szerint ekkor keletkezik az illetékkötelezettség.
- Megtörténik a vagyonszerzés bejelentése. A jogi képviselő benyújtja az ingatlan-nyilvántartási kérelmet, az illetékkel kapcsolatos nyilatkozatokat pedig az előírt módon, határidőben kell eljuttatni a NAV-hoz.
- A NAV megállapítja az illetéket. Megvizsgálja a forgalmi értéket, valamint az alkalmazható kedvezményeket és mentességeket.
- Megkapod a fizetési meghagyást. A fizetési határidő főszabály szerint a határozat kézbesítésétől számított 30 nap.
- Megfizeted az illetéket, vagy fizetési könnyítést kérsz.
Ha nem tudsz egy összegben fizetni, érdemes még a határidő lejárta előtt intézkedni.
A NAV az illetékről nem feltétlenül közvetlenül a vásárlás után küldi ki a határozatot. Ezért pénzügyileg arra kell készülnöd, hogy az illeték akár hónapokkal az adásvételi szerződés megkötése után válik esedékessé.
Hogyan igényelhető az illetékmentesség vagy illetékkedvezmény?
Az illetékkedvezményeket célszerű már a lakásvásárlás előkészítésekor egyeztetni az ügyvéddel. Az ingatlanszerzéshez kapcsolódó illetéknyilatkozatok megtételére a NAV elektronikus rendszere, illetve a megfelelő adatlap szolgál. Az ingatlanügyi eljárást igénylő szerzéseknél az illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat főszabály szerint az illetékkötelezettség keletkezésétől számított 30 napon belül kell megtenni.
Egyes kedvezményekre külön határidő vonatkozik. Például a tervezett későbbi lakáseladás miatti felfüggesztést legkésőbb az illetékkiszabásra történő bejelentésig kell kérni, míg más kedvezményeknél a fizetési meghagyás véglegessé válása a döntő határidő. Ezért nem érdemes arra számítani, hogy bármely kedvezményt korlátlan ideig utólag is bejelenthetsz.
Kérhetsz részletfizetést akkor is, ha nem az első lakásodat vásárolod?
Igen. A NAV általános fizetési kedvezményei nem kizárólag elsőlakás-vásárlók számára érhetők el. 2026-ban a magánszemélyek évente egyszer legfeljebb 2 millió forint adótartozásra 12 havi, pótlékmentes automatikus részletfizetést kérhetnek. A NAV ilyenkor nem vizsgálja külön a jövedelmi és vagyoni körülményeidet. A kérelmet az AUTRESZ nyomtatványon lehet benyújtani.
Példa: Egy 50 millió forintos lakás vásárlásakor 2 millió forint illetéket állapítanak meg. Ha megfelelsz az automatikus részletfizetés feltételeinek, a teljes összeg 12 havi részletben, havi körülbelül 166 667 forinttal rendezhető.
Kétmillió forint feletti tartozásnál, vagy ha hosszabb futamidőre van szükséged, egyedi fizetési könnyítést is kérhetsz. Ilyenkor a NAV már vizsgálhatja a fizetési nehézséget, és a kérelem nem automatikusan teljesül.
Mi a helyzet, ha garázst, tárolót vagy üdülőt vásárolsz?
A lakásvásárlásra vonatkozó különleges illetékszabályok nem alkalmazhatók automatikusan más ingatlanokra. Egy önálló ingatlanként nyilvántartott garázs, tároló vagy üdülő megszerzésére főszabály szerint az általános, 4 százalékos illetékmérték vonatkozik.
Példa: Egy 60 millió forintos lakás mellett külön helyrajzi számon nyilvántartott, 5 millió forintos garázst is vásárolsz. Ha a lakás megszerzése valamilyen jogcímen illetékmentes, ez még nem feltétlenül terjed ki a garázsra. A garázs után alapesetben 200 ezer forint illetékkel kell számolnod. Ezért különösen új építésű lakásoknál érdemes még szerződéskötés előtt tisztázni a parkolóhely, a tároló és a lakás ingatlan-nyilvántartási besorolását.
Gyakori kérdések a vagyonszerzési illetékről
Kell illetéket fizetni, ha lakáshitellel vásárolok lakást?
Igen, főszabály szerint kell. A lakáshitel igénybevétele önmagában nem mentesít az illeték alól, és az illetékalapot sem csökkenti automatikusan. Egyes államilag támogatott konstrukciók, például a CSOK Plusz azonban illetékmentességet biztosíthatnak.
Mikor kell illetéket fizetni, ha előbb adom el a régi lakást?
Ha az új lakást 2026-ban vásárolod, és a korábbi lakásodat a vásárlást megelőző öt éven belül adtad el, a cserét pótló vétel kedvezménye alkalmazható lehet. A kedvezmény számításához a további feltételeknek is teljesülniük kell.
Kell illetéket fizetni, ha drágábbról olcsóbb lakásba költözöm?
A megfelelő időszakon belüli és a törvényi feltételeknek megfelelő lakáseladás, illetve vásárlás esetén nem. Ha az új lakás értéke alacsonyabb a korábban eladott lakásénál, teljes illetékmentesség alkalmazható.
Első lakás vásárlása mindig illetékmentes?
Nem. Az első lakás vásárlása önmagában nem jelent teljes illetékmentességet. A 35 év alattiak 50 százalékos kedvezménye is csak legfeljebb 15 millió forintos teljes lakásérték mellett jár. Ugyanakkor első lakásszerzéskor pótlékmentes részletfizetés kérhető.
CSOK Plusz esetén mikor kell utólag illetéket fizetni?
Ha az illetékmentességet megalapozó kamattámogatás teljes összegét visszafizetik vagy annak visszafizetését elrendelik, a NAV utólag kiszabja az eredetileg elengedett illetéket, kivéve a törvényben meghatározott esetet, amikor a gyermekvállalás egészségi ok miatt hiúsult meg.
Eladáskor vagy vásárláskor kell illetéket fizetni?
A visszterhes vagyonátruházási illetéket a vevő fizeti. Az eladó oldalán személyijövedelemadó-kötelezettség keletkezhet, amit más szabályok alapján kell megállapítani.
Ha az ingatlan csak 50 százalékát veszem meg, feleződik az illeték?
Igen. A megszerzett tulajdoni hányad értékét kell figyelembe venni, a jogszabály külön rendelkezéseinek alkalmazásával.
Összegzés: az illetéket még a lakásvásárlás előtt számold ki!
Egy ingatlan megvásárlásakor az illeték többmilliós kiadást is jelenthet. Ezért fontos, hogy ne csak a vételárat, a szükséges önerőt és a hiteltörlesztőt tervezd meg, hanem az illetékfizetési kötelezettséget is.
Ha jogosult vagy kedvezményre vagy mentességre, akár milliókat takaríthatsz meg. Ugyanakkor a feltételes mentességeknél azzal is számolnod kell, hogy bizonyos körülmények között később mégis fizetned kell.
Érdemes az adásvételi szerződés aláírása előtt tisztázni, hogy milyen illetékszabályok vonatkoznak rád, illetve hogyan befolyásolja a lakásvásárlásod finanszírozása az elérhető kedvezményeket.
A LakáshitelPont.hu-nál abban segítünk, hogy a lakásvásárláshoz megfelelő finanszírozást találj, és a hitel kiválasztásakor a kapcsolódó költségekkel és támogatási lehetőségekkel is számolj. A konkrét illetékkedvezmény igényléséhez szükséges jogi nyilatkozatokat az ügyvédeddel, a hatósági kérdéseket pedig a NAV-val érdemes egyeztetned.