Az Otthon Start program kivezetéséről szóló szabályozás szerint a kedvezményes, legfeljebb 3 százalékos kamatozású lakáshitelre már csak azok adhatnak be kérelmet 2026. november 15-ig, akik legkésőbb október 31-én megkötötték az adásvételi szerződésüket. A program megszüntetésének váratlan bejelentése miatt azonban sokan kapkodva hozhatták meg életük egyik legfontosabb pénzügyi döntését.
„Az Otthon Start kivezetésének hírére sokan mindenáron szerettek volna még beleférni a határidőbe. Emiatt nem biztos, hogy mindenki kellő alapossággal mérlegelte, valóban megfelelő-e a kiválasztott ingatlan, reális-e az érte kért vételár, és ami legalább ilyen fontos, elfogadja-e majd fedezetként a bank” – mondta Fülöp Norbert Attila, a LakáshitelPont.hu pénzügyi szakértője.
A probléma az, hogy az adásvételi szerződés megkötése és a bank pozitív hiteldöntése két különböző dolog. Az előbbihez elegendő, ha az eladó és a vevő megállapodik egymással, az utóbbihoz azonban a banknak is megfelelőnek kell találnia az igénylőt és a megvásárolni kívánt ingatlant - figyelmeztet a szakember.
Egy hiányzó járda vagy hibás térképmásolat is keresztülhúzhatja a számításokat
A lakásvásárlók gyakran elsősorban azzal foglalkoznak, hogy megfelelnek-e az Otthon Start jogszabályi feltételeinek, elegendő-e a jövedelmük, és megvan-e a szükséges önerő. Pedig a banki hitelbírálatnak az ingatlan is legalább ilyen fontos része.
Előfordulhat például, hogy egy családi ház valós állapota nem egyezik meg azzal, ami a földhivatali térképmásolaton szerepel. Ha egy hozzáépített épületrészt nem tüntettek fel megfelelően, vagy az épület elhelyezkedése, körvonala eltér a nyilvántartástól, a bank megtagadhatja a finanszírozást, illetve előírhatja az eltérés rendezését. Ráadásul a bankok fedezetelfogadási gyakorlata sem teljesen egységes.
„Olyan apróságokon is elcsúszhat egy hitelügylet, amelyekre a vásárló korábban nem is gondolt. Egy családi ház esetében bizonyos bankoknál akár az is problémát jelenthet, ha nincs az épület körül megfelelő, egybefüggő járda. Máskor a térképmásolat és a valóság eltérése miatt akad el a finanszírozás. Ezeket a problémákat néhány nap alatt nem feltétlenül lehet orvosolni” – hívta fel a figyelmet Fülöp Norbert Attila.
Az ingatlan értéke szintén kockázatot jelenthet. A bank ugyanis nem feltétlenül a szerződésben szereplő vételárat tekinti a finanszírozás alapjának, hanem saját értékbecslést készíttet.
Ha például egy 60 millió forintért megvásárolt ingatlan forgalmi értékét a bank csak 52 millió forintra becsüli, akkor előfordulhat, hogy a vevő a tervezettnél lényegesen kisebb hitelhez jut. A hiányzó összeget pedig saját forrásból kellene előteremtenie. Amennyiben ez nem megoldható, meghiúsulhat az adásvétel.
Milliókba kerülhet egy elutasított hitelkérelem
Különösen kellemetlen helyzetbe kerülhetnek azok, akik az október végi határidő miatt úgy írták alá az adásvételi szerződésüket, hogy előtte nem ellenőriztették megfelelő alapossággal a hitelképességüket és a kiválasztott ingatlan finanszírozhatóságát.
Egy 60 millió forintos lakásnál például 12 millió forintot jelent a vételár 20 százalékának megfelelő foglaló. Ha a bank elutasítja a hiteligénylést, és emiatt a vevő nem tudja kifizetni a vételárat, akár ez az összeg is veszélybe kerülhet.
A foglaló ugyanis nem automatikusan jár vissza akkor, ha a vevő nem kapja meg a szükséges lakáshitelt. A Polgári Törvénykönyv alapján a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél elveszíti az általa adott foglalót. A banki hitel elutasításának következménye ezért nagyban függ attól, hogy az adásvételi szerződésben a felek miként szabályozták a finanszírozás meghiúsulásának esetét.
Egy megfelelően megfogalmazott szerződéses rendelkezés mérsékelheti ezt a kockázatot, de ennek hiányában a vásárló komoly anyagi veszteséget szenvedhet el.
A november 15-i határidő újabb kockázatot jelent
Normál körülmények között egy elutasított hitelkérelem után a vevő megpróbálhat egy másik bankhoz fordulni. Az Otthon Start kivezetése miatt azonban erre most jóval kevesebb ideje maradt. November 15. után ugyanis már nem lehet új Otthon Start-kérelmet benyújtani, akkor sem, ha az adásvételi szerződést még október 31. előtt megkötötték.
A határidőig szabályosan benyújtott kérelmeket a bankok később is elbírálhatják, ám ha a döntés negatív, a vásárlónak már nem feltétlenül lesz lehetősége arra, hogy ugyanebben a támogatott konstrukcióban egy másik pénzintézetnél próbálkozzon.
Ilyenkor megoldást jelenthet a Wekerle Plusz – amennyiben az ügyfél megfelel a jogosultsági feltételeknek -, egy piaci lakáshitel, ezeknek azonban magasabb lehet a kamata és a havi törlesztőrészlete. Ráadásul a piaci hitel sem jelent automatikus megoldást: ha az ügyfél jövedelme vagy az ingatlan nem felel meg a bank elvárásainak, akkor ezzel a konstrukcióval sem biztos, hogy finanszírozható a vásárlás.
Akik időben felkészültek, most előnyben vannak
Fülöp Norbert Attila szerint ugyanakkor nem minden Otthon Start-igénylőnek kell attól tartania, hogy kicsúszik a lehetőségből. Azok, akik már a program kivezetésének bejelentése előtt előrehaladott állapotban voltak a lakásvásárlás és a hiteligénylés előkészítésével, lényegesen kedvezőbb helyzetben lehetnek. A szakértő szerint éppen ezért a következő napokban nem egyszerűen az a legfontosabb, hogy az igénylők minél gyorsabban beadják a hitelkérelmüket, hanem az is, hogy a választott banknál a lehető legkisebb legyen az elutasítás kockázata.