Röviden: mikor járhat vissza a 27%-os áfa?
A 27%-os áfát tartalmazó számlák alapján adó-visszatérítési támogatást alapvetően három fontos élethelyzetben kaphatsz:
- preferált kistelepülésen lévő meglévő használt lakás korszerűsítésére;
- preferált kistelepülésen lévő meglévő használt lakás bővítésére;
- legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű új egylakásos lakóépület építésére, valamint az építkezés helyéül szolgáló telek áfájára.
Használt lakás megvásárlásakor is kapcsolódhat a támogatás az ügylethez, ha a vásárlással együtt korszerűsítés vagy bővítés történik, ám a 27%-os visszatérítés ilyenkor nem magára a használt lakás vételárára, hanem a korszerűsítéshez vagy bővítéshez kapcsolódó megfelelő számlákra jár.
Fontos: egy új lakás vagy új családi ház egyszerű megvásárlásánál nem a 27%-os konstrukcióról beszélünk. Az új egylakásos lakóépület vásárlásához kapcsolódó adó-visszatérítést a rendelet külön, az 5%-os áfás számlákra, Falusi CSOK egyidejű igénylése mellett szabályozza.
Nem áfaelengedés: előbb kifizeted, majd támogatásként visszakapod
Nem arról van szó, hogy a kereskedő vagy a kivitelező áfa nélkül állítja ki neked a számlát. A megfelelő terméket vagy szolgáltatást 27%-os áfával fizeted ki, majd a számlában szereplő és megfizetett áfa összegére kérheted az adó-visszatérítési támogatást. A visszatérítés azonban legfeljebb: 5 000 000 Ft lehet.
A jogszabály kifejezetten kimondja, hogy a 27%-os konstrukcióban kizárólag 27 százalékos általános forgalmiadó-mértékkel kiállított számla vehető figyelembe.
Mennyi pénzt jelent valójában a 27%-os áfa visszatérítése?
Itt van egy gyakori számítási hiba. Ha van egy 10 millió forintos, áfával növelt – vagyis bruttó – számlád, akkor annak áfatartalma nem 2,7 millió forint. A 27%-os áfa ugyanis a nettó árra rakódik rá, a bruttó ár áfatartalma ezért: 27 / 127 = 21,26%.
| Bruttó, 27%-os áfás számla | A számlában lévő áfa | Visszaigényelhető legfeljebb |
|---|---|---|
| 5 000 000 Ft | kb. 1 063 000 Ft | kb. 1 063 000 Ft |
| 10 000 000 Ft | kb. 2 126 000 Ft | kb. 2 126 000 Ft |
| 15 000 000 Ft | kb. 3 189 000 Ft | kb. 3 189 000 Ft |
| 20 000 000 Ft | kb. 4 252 000 Ft | kb. 4 252 000 Ft |
| 23 518 519 Ft | 5 000 000 Ft | 5 000 000 Ft |
| 30 000 000 Ft | kb. 6 378 000 Ft | 5 000 000 Ft |
Ez alapján körülbelül 23,52 millió forintnyi bruttó, 27%-os áfatartalmú, elfogadható számla szükséges ahhoz, hogy elérd az 5 millió forintos maximális támogatást. A 23,52 millió forint mögött körülbelül 18,52 millió Ft nettó költség és 5 millió Ft áfa van.
Példa: ennyit kaphatsz vissza egy 15 milliós korszerűsítésnél
Tegyük fel, hogy egy preferált kistelepülésen lévő családi ház korszerűsítésére összesen 15 millió forintnyi megfelelő, 27%-os áfatartalmú számlád van.
Ennek áfatartalma: 15 000 000 × 27 / 127 = körülbelül 3 189 000 Ft. Ha minden számla és minden egyéb feltétel megfelel a rendeletnek, akkor mintegy 3,19 millió forint támogatást kaphatsz. A 15 millió forintos számlázott munkák és anyagok így a támogatást figyelembe véve körülbelül 11,81 millió forintnyi saját forrást igényelnek.
Hol igényelhető a 27%-os áfa-visszatérítés?
A jelenlegi rendszer a 302/2023. Korm. rendelet szerinti preferált kistelepülésekhez, illetve az annak megfelelő külterületi lakóingatlanokhoz kapcsolódik. A rendelet preferált kistelepülésnek a 2. mellékletében felsorolt településeket tekinti.
Ez azt jelenti, hogy például egy átlagos budapesti lakás felújításakor ezt az 5 millió forintos, 27%-os áfa-visszatérítési támogatást nem lehet igénybe venni. A preferált kistelepülések mellett a szabályozás bizonyos, megfelelően nyilvántartott tanyákra és birtokközpontokra is kiterjedhet.
Milyen munkák után lehet visszakapni a 27%-os áfát?
A jogszabály meglehetősen széles korszerűsítési kört enged meg.
Közművek kiépítése
- Például vízközmű bevezetése;
- csatorna kiépítése;
- elektromos közmű és belső hálózat kiépítése;
- gázközmű bevezetése, illetve a belső hálózat kialakítása.
Fürdőszoba és WC kialakítása
Támogatható fürdőhelyiség vagy WC létesítése olyan lakásban, amely ezekkel korábban nem rendelkezett.
Fűtés korszerűsítése
Elszámolható a központi fűtés kialakítása; cseréje; és a jogszabály kifejezetten ide sorolja a megújuló energiaforrás alkalmazását is.
Szigetelés
- Támogatható az épület hőszigetelése;
- hangszigetelése;
- vízszigetelése.
Nyílászárócsere
A külső nyílászárók energiatakarékos nyílászáróra történő cseréje is korszerűsítésnek számít.
Tető
- Elszámolható a tető cseréje;
- felújítása;
- szigetelése.
Kémény
Támogatható a kémény építése és korszerűsítése.
A lakás belső felújítása
A szabály kifejezetten megengedi többek között
- a belső burkolatok cseréjét;
- galéria építését;
- a belső elektromos hálózat cseréjét;
- a vízhálózat cseréjét;
- fürdőszoba-felújítást;
- WC-felújítást;
- konyhafelújítást.
Támogatható továbbá az azonos helyrajzi számon lévő melléképület felújítása vagy kerítés építése is, de ez legfeljebb a korszerűsítés költségeinek 30%-áig vehető figyelembe. A korszerűsítéshez közvetlenül kapcsolódó helyreállítási munkákra legfeljebb a korszerűsítési költség 20%-a számolható el.
Mit jelent a bővítés?
Nem minden átalakítás minősül bővítésnek. A rendelet szerint bővítésnek az számít, amikor a lakás hasznos alapterülete legalább egy lakószobával növekszik.
Ide tartozhat például:
- hozzáépítés;
- tetőtér-beépítés;
- emelet-ráépítés.
A meglévő helyiségek egyszerű átrendezése vagy átalakítása viszont önmagában nem minősül bővítésnek.
Új ház építésénél is visszakaphatod a 27%-os áfát
A konstrukció egyik legértékesebb eleme az új családi házat saját építtetésben megvalósítók számára érhető el. A rendelet szerint új lakás építésénél a legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületű egylakásos lakóépület természetes személy építője vagy építtetője kérhet támogatást az építési bekerülési költségekre.
Ez elsősorban az olyan építkezések esetében fontos, ahol nem egy beruházótól veszel meg egy kész új házat, hanem te vagy az építtető, és különböző kivitelezőktől, kereskedőktől érkeznek hozzád a 27%-os áfatartalmú számlák.
A telek áfáját is visszakaphatod
Kevesen tudják, de saját új ház építésénél az építési telek vételárában szereplő áfa is bekerülhet az adó-visszatérítési támogatásba. Ehhez természetesen az kell, hogy a telek értékesítése áfás ügylet legyen, és megfelelő számlával rendelkezz.
A telekre és az építkezésre jutó támogatás azonban nem jelent külön-külön 5 millió forintos keretet: együtt is az 5 millió forintos támogatási plafon érvényes. A telekhez kapcsolódó támogatási részt a rendelet szerint a telek vételáráról kiállított számla benyújtását követően a bank egy összegben folyósítja a támogatott személy fizetési számlájára.
Kell hozzá Falusi CSOK?
Nem feltétlenül. Ez fontos különbség az 5%-os áfa visszatérítéséhez képest. A rendelet 60. § (11) bekezdése külön rendelkezik arról az esetről, amikor az igénylő az adó-visszatérítési támogatás mellett Falusi CSOK-ot is igényel. Ebből, illetve a 60. § felépítéséből is következik, hogy a 27%-os számlákra járó támogatás önállóan is igényelhető.
Vagyis nem kell csak azért Falusi CSOK-ot felvenned, hogy a megfelelő 27%-os számlák áfatartalmát visszakaphasd.
Ha viszont mindkettőre jogosult vagy, a két kérelmet ugyanannál a hitelintézetnél, egyidejűleg is benyújthatod. Ebben az esetben a jogszabály a magasabb összegű támogatás alapján számított, de az értékbecslést és helyszíni szemlét nem tartalmazó, legfeljebb 30 ezer forintos bírálati díjat enged.
Kell gyermek a 27%-os áfa visszaigényléséhez?
A 27%-os adó-visszatérítési támogatás szabályait ebből a szempontból is érdemes elválasztani a Falusi CSOK-tól.
A rendelet 60. § (16) bekezdése tételesen felsorolja, hogy a Falusi CSOK szabályai közül melyeket kell az adó-visszatérítési támogatásra is alkalmazni. A gyermekek számát és az egyes gyermekszámokhoz kapcsolódó Falusi CSOK-összegeket meghatározó 11–12. § nem szerepel ebben a felsorolásban. A támogatás maximális összege tehát nem a gyermekek számától függ, hanem a megfelelő számlák áfatartalmától, legfeljebb 5 millió forintig.
Ha ugyanakkor Falusi CSOK-ot is igényelsz, arra természetesen már a gyermekekre és gyermekvállalásra vonatkozó külön szabályok is érvényesek.
Van életkori korlát?
A 27%-os adó-visszatérítési támogatásnak nincs olyan általános, 41 éves korhatára, mint amellyel egyes gyermekvállaláshoz kötött otthonteremtési támogatásoknál találkozhatsz. Az életkor helyett többek között a TB-jogviszony, a köztartozás, a tulajdoni és ingatlanfeltételek, valamint a számlák szabályossága számít.
Ha azonban a támogatással párhuzamosan Falusi CSOK-ot, CSOK Pluszt vagy más gyermekvállaláshoz kötött konstrukciót is kérsz, annak saját életkori feltételeit külön teljesítened kell.
Milyen TB-jogviszony kell?
Az adó-visszatérítési támogatásra a rendelet TB-jogviszonyra vonatkozó szabályai is alkalmazandók. Legalább 2 éves folyamatos jogosultsági időszak szükséges, amelybe meghatározott magyar és külföldi biztosítási időszakok, valamint bizonyos nappali tanulmányok is beszámíthatók. A folyamatosságba legfeljebb 30 napos megszakítás fér bele; ez a megszakítás azonban nem számít bele a szükséges időtartamba. A kérelem előtti utolsó időszakra külön előírások vonatkoznak.
A szabály alól vannak kivételek. Nem kell a szokásos TB-feltételt teljesíteni például meghatározott esetekben annak, aki:
- gyermekek otthongondozási díjában részesül;
- ápolási díjban részesül;
- a rendelet szerint megváltozott munkaképességű személynek minősül.
Külön szabály vonatkozik az öregségi nyugdíjban, korhatár előtti ellátásban vagy szolgálati járandóságban részesülőkre: ők is igényelhetik az adó-visszatérítési támogatást, és a rendelet szerint nem kell benyújtaniuk a szokásos TB-jogviszony igazolását.
Köztartozás és büntetett előélet is számít
Az adó-visszatérítési támogatásra is alkalmazandók azok az alapvető személyi feltételek, amelyek szerint az igénylőnek meg kell felelnie a rendelet büntetőjogi feltételeinek, és nem lehet a jogszabályban meghatározott mértéket meghaladó NAV-nál nyilvántartott köztartozása. Ha a bank az elbíráláskor ilyen köztartozást talál, a jogszabály meghatározott esetben 14 napot biztosít annak rendezésére és igazolására.
Milyen számlát fogadnak el?
A 27%-os adó-visszatérítéshez olyan számla szükséges, amely:
- az elszámolható munkához vagy anyaghoz kapcsolódik;
- az igénylő nevére szól;
- megfelelő időpontban készült;
- kibocsátója működő adóalany;
- 27%-os áfát tartalmaz.
Ha például egy alanyi adómentes vállalkozó dolgozik nálad, a számlájában nincs felszámított 27%-os áfa. Emiatt abból nincs mit visszatéríteni. Ugyanez a lényeg egy 0%-os vagy más áfamértékű számlánál: a 27%-os támogatás kizárólag a rendeletnek megfelelő 27%-os számlához kapcsolódhat.
Milyen régi számla fogadható el?
Itt különösen fontos a hitelcél. A rendelet szerint az adó-visszatérítési támogatás főszabály szerint 2018. január 1-jén vagy azt követően kiállított megfelelő számlákra alkalmazható, ugyanakkor meglévő lakás korszerűsítésénél az igénylést legfeljebb hat hónappal megelőzően kiállított számla fogadható el.
A gyakorlatban ezért komoly hiba lehet úgy elkezdeni egy nagy korszerűsítést, hogy csak hónapokkal később kezdesz foglalkozni a támogatással. Érdemes előbb megtervezni a finanszírozást, majd ennek megfelelően megrendelni a munkákat és gyűjteni a számlákat.
Van 70%-os számlabemutatási szabály?
Építés és bővítés esetén igen. A jogszabály szerint a készültségi fokkal arányos folyósítás előtt be kell mutatni az adott készültségi foknak megfelelő, a bank által elfogadott költségvetésben szereplő bekerülési költség legalább 70%-áról a támogatott személy nevére kiállított számlákat.
Fontos azonban két külön dolgot megkülönböztetni:
1. Mennyi számlát kell bemutatnod?
Ezt többek között a 70%-os szabály határozza meg építésnél és bővítésnél.
2. Mennyi áfát kapsz vissza?
Csak a 27%-os, egyébként is elfogadható számlákban szereplő tényleges áfatartalmat, maximum 5 millió forintig. A kettő tehát nem ugyanaz.
Az 5%-os és a 27%-os áfa-visszatérítés nem ugyanaz
Ezt érdemes nagyon világosan szétválasztani. A rendelet kifejezetten külön kezeli a két támogatást: a 60. § (5) bekezdés szerinti saját építésnél 27%-os, a 60. § (6) bekezdés szerinti konstrukcióban 5%-os számla szükséges.
Hogyan folyósítják a pénzt?
Építésnél és bővítésnél a támogatás folyósítása jellemzően nem egyetlen egyszerű utalásból áll.
A bank:
- elfogadja a költségvetést;
- ellenőrzi a megvalósult készültségi fokot;
- ellenőrzi a benyújtott számlákat;
- szükség esetén helyszíni szemlét tart;
- a szabályoknak megfelelően folyósítja a támogatást.
A rendelet az építésnél és bővítésnél készültségi fokhoz kötött számlabemutatást ír elő. A telek után járó adó-visszatérítés ugyanakkor a megfelelő telekszámla bemutatását követően egy összegben kerülhet a támogatott személy számlájára.
Lakáshitellel is kombinálható?
Igen. Az áfa-visszatérítési támogatás nem lakáshitel, hanem vissza nem térítendő állami támogatás, ezért egy építkezés, bővítés vagy korszerűsítés teljes finanszírozásának csak az egyik eleme lehet.
Mellette – a külön jogosultsági feltételek teljesítése esetén – szóba jöhet például:
- Falusi CSOK;
- CSOK Plusz;
- Otthon Start;
- piaci lakáshitel;
- saját megtakarítás.
Ezek kombinálásakor azonban különösen fontos a finanszírozás sorrendje. A bank ugyanis figyelembe veszi a saját erőt, az állami támogatásokat, a hitel összegét, a költségvetést és a készültségi fokot is.
Ezért egy építkezés finanszírozását célszerű még az első komolyabb kiadások előtt megtervezni.
Mire figyelj, mielőtt kivitelezőt választasz?
Az egyik legfontosabb kérdés az áfa szempontjából az, hogyan számláz a vállalkozó.
Tegyük fel, hogy ugyanazt a munkát két vállalkozó 2 millió forintért vállalja. Ha az egyik alanyi adómentes, a számlájában nincs külön visszaigényelhető 27%-os áfa. Ha a másik nettó árat + 27% áfát számláz, akkor a számlában lévő áfa – ha a munka egyébként megfelel a támogatási szabályoknak – beszámíthat az adó-visszatérítési támogatásba.
Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy az áfás vállalkozó lesz olcsóbb: mindig a bruttó végösszeget és a ténylegesen visszakapható támogatást együtt érdemes összehasonlítani.
Példa: két kivitelező közül melyik az olcsóbb?
A vállalkozó:
- végső számla: 2 000 000 Ft
- visszatéríthető áfa: 0 Ft
- tényleges teher: 2 000 000 Ft
B vállalkozó:
- nettó ár: 1 800 000 Ft
- 27% áfa: 486 000 Ft
- bruttó ár: 2 286 000 Ft
- Ha a teljes 486 ezer forintos áfatartalom visszatéríthető: 2 286 000 – 486 000 = 1 800 000 Ft
Ebben a példában tehát az első látásra drágább, áfás ajánlat a támogatás után 200 ezer forinttal kedvezőbb lehet. Ez jól mutatja, miért fontos egy nagyobb beruházásnál már az ajánlatok összehasonlításakor foglalkozni az adó-visszatérítési támogatással.
Milyen kötelezettségek járnak a támogatással?
Az 5 millió forintos lehetőség komoly pénzügyi előny, de nem feltétel nélküli pénz. Az adó-visszatérítési támogatásra a rendelet több olyan előírást is alkalmazni rendel, amely hosszú távú kötelezettséget jelent.
A támogatott ingatlanhoz kapcsolódóan többek között:
- életvitelszerű bentlakási kötelezettséggel;
- lakóhely létesítésére vonatkozó előírással;
- állami ellenőrzéssel;
- jelzálogjoggal;
- elidegenítési és terhelési tilalommal is számolni kell.
A főszabály szerinti bentlakási, illetve állami biztosítéki időszak 10 év, és a jogszabály meghatározza azokat az eseteket is, amelyek nem számítanak a kötelezettség megsértésének.
Mi történik, ha nem tartod be a feltételeket?
Jogosulatlan igénybevétel vagy a támogatási feltételek megsértése visszafizetési kötelezettséget eredményezhet. Ez nemcsak az eredetileg kapott támogatási összeget jelentheti: a jogszabály alapján kamatfizetési kötelezettség is kapcsolódhat a visszafizetéshez.
Ugyanakkor a rendelet lehetőséget biztosít arra, hogy a támogatott személy meghatározott feltételekkel:
- részletfizetést;
- halasztást;
- mérséklést;
- vagy akár elengedést kérjen a kormányhivataltól.
A leggyakoribb hibák a 27%-os áfa visszaigénylésénél
Azt gondolod, hogy az egész országban jár
Nem. A jelenlegi konstrukció a kistelepülési otthonteremtési szabályrendszer része.
Összekevered az 5%-os lakásáfával
A két támogatás eltérő célokra és eltérő számlákra vonatkozik.
Azt gondolod, hogy a bruttó összeg 27%-a jár vissza
Nem. A bruttó összeg áfatartalma 27/127, vagyis körülbelül 21,26%.
Túl korán kezded a felújítást
Korszerűsítésnél különösen fontos a hat hónapos számlaszabály.
Nem megfelelő számlát fogadsz el
A 27%-os támogatáshoz 27%-os áfát tartalmazó, jogszabály szerint elfogadható számla kell.
Nem a megfelelő személy nevére szól a számla
Azt hiszed, hogy a használt lakás vételárának áfája jár vissza
A 27%-os támogatás a kapcsolódó bővítés és korszerűsítés költségeire vonatkozik.
A munkák végén kezdesz bankot keresni
Ez különösen kockázatos a számladátumok és a folyósítás sorrendje miatt.
Nem ellenőrzöd előre, hogy a település rajta van-e a preferált kistelepülések listáján
Csak az 5 milliós támogatási maximumot nézed
A tényleges összeg mindig a megfelelő számlák tényleges áfatartalmától függ.
Gyakori kérdések a 27%-os áfa-visszatérítésről
Mennyi a maximális támogatás?
Legfeljebb 5 millió forint.
Mennyi számla kell az 5 millió forintos maximumhoz?
Ha minden számla 27%-os áfát tartalmaz és teljes egészében elszámolható, körülbelül 23,52 millió forint bruttó számlaérték áfatartalma 5 millió forint.
Egy 10 milliós számlából mennyi áfát kaphatok vissza?
Ha a 10 millió forint bruttó összeg 27%-os áfával került kiszámlázásra, az áfatartalom körülbelül 2,126 millió forint.
Falusi CSOK nélkül is igényelhető?
A 27%-os adó-visszatérítési támogatás önállóan is igényelhető. A rendelet külön szabályozza azt az esetet, amikor mellé Falusi CSOK-ot is kérsz.
Új lakás vásárlására jár 27%-os áfa-visszatérítés?
Nem ez a konstrukció vonatkozik rá. Az új egylakásos lakóépület vásárlásánál a rendelet külön, 5%-os áfás adó-visszatérítési lehetőséget szabályoz, Falusi CSOK egyidejű igénylésével.
Felújításra jár?
Nem mindenféle felújításra automatikusan. A munkának bele kell férnie a rendelet szerinti korszerűsítés körébe. Ebbe azonban a fűtés, szigetelés, tető, nyílászáró, elektromos hálózat, fürdő, WC és konyha számos munkája is beletartozik.
Munkadíj után is jár?
Igen, a rendelet az anyagvásárlás mellett az igénybe vett szolgáltatások számlájának áfatartalmát is figyelembe veszi.
Telekvásárlás után is járhat?
Igen, új egylakásos lakóépület építése esetén az építkezés helyéül szolgáló telek megfelelő számlájának áfatartalma is figyelembe vehető.
Hitel nélkül is kérhető?
Az adó-visszatérítési támogatás önmagában nem hitel. Nem abból következik a jogosultságod, hogy lakáshitelt veszel fel. A támogatási feltételeket azonban természetesen teljesíteni kell.