A visszaigénylésnek szigorú feltételei vannak, és alapvetően két olyan támogatási lehetőséget érdemes megismerned, amely új lakás vásárlásához kapcsolódhat: a rozsdaövezeti áfa-visszatérítést és a falusi CSOK-hoz kapcsolódó áfa-visszatérítési támogatást.
A két lehetőség között jelentős különbségek vannak. Más ingatlanokra vehetők igénybe, eltérőek az összeghatárok, és az igénylés menete sem azonos.
Mit jelent az 5%-os áfa visszaigénylése?
Új lakás vásárlásakor a vételár bizonyos feltételek mellett 5%-os általános forgalmi adót tartalmaz. Ez kedvezményes adókulcs, hiszen Magyarországon az általános áfamérték 27%. Az 5%-os áfa ugyanakkor az újépítésű ingatlanoknál 2027-től megszűnik, a továbbiakban ezek után is 27%-os áfát kell majd fizetnie a vevőnek.
Az 5%-os áfa önmagában is jelentős árelőnyt jelent a normál adókulcshoz képest, de meghatározott esetekben az állam a kifizetett 5%-os áfa összegével megegyező támogatást is nyújt.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy:
- Megvásárolod az új lakást, és kifizeted az 5%-os áfát is tartalmazó vételárat.
- Teljesíted a támogatáshoz kapcsolódó jogszabályi feltételeket.
- Benyújtod a szükséges dokumentumokat.
- Megkapod az áfának megfelelő összegű, vissza nem térítendő állami támogatást.
Fontos, hogy ez jogi értelemben nem a NAV-tól igényelt hagyományos áfa-visszaigénylés, hanem állami otthonteremtési támogatás. A támogatás összegét a számlán szereplő áfa határozza meg.
Mennyi pénzt jelent az 5%-os áfa visszatérítése?
Az áfa összege a bruttó vételár 5/105 része, vagyis körülbelül 4,76%-a. Például egy 63 millió forintos, 5%-os áfával értékesített új lakás esetén:
- Nettó vételár: 60 millió Ft
- Áfa: 3 millió Ft
- Bruttó vételár: 63 millió Ft
Igényelhető támogatás: 3 millió Ft, ha a teljes áfa visszatérítésére jogosult vagy.
Milyen esetekben lehet visszaigényelni az 5%-os áfát 2027-ben?
Az első és legfontosabb kérdés, hogy milyen ingatlant szeretnél vásárolni vagy építeni. A rozsdaövezeti új lakásokra vonatkozó és a falusi CSOK-hoz kapcsolódó adó-visszatérítés eltérő szabályok szerint működik.
| Szempont | Rozsdaövezeti áfa-visszatérítés | Falusi CSOK-hoz kapcsolódó 5%-os áfa-visszatérítés |
|---|---|---|
| Ingatlan | Kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen épülő új lakás | Preferált kistelepülésen vagy jogszabály szerinti külterületen lévő új egylakásos lakóépület |
| Mire igényelhető? | Új lakás vásárlására | Új ház vásárlására vagy építésére |
| Maximális összeg | Nincs általános, forintban meghatározott felső korlát | 5 millió Ft |
| Kötelező gyermekvállalás? | Nem | A támogatáshoz kapcsolódó falusi CSOK jogosultsági feltételei teljesítendők |
| Kötelező házasság? | Nem | Az igénylők helyzetétől és a CSOK feltételeitől függ |
| Hol igényelhető? | Magyar Államkincstár | Hitelintézet |
| Mikor? | A teljes vételár kifizetése és a tulajdonjog bejegyzése után | A lakáscél finanszírozási folyamatában |
A falusi CSOK szabályrendszerében emellett 27%-os áfával számlázott építési, korszerűsítési és bővítési költségek után is létezik adó-visszatérítési támogatás, szintén legfeljebb 5 millió forintig. Ez külön konstrukció, nem azonos az 5%-os áfa visszatérítésével.
5%-os áfa visszaigénylése rozsdaövezeti lakásoknál
A rozsdaövezeti áfa-visszatérítés egyik legnagyobb előnye, hogy nincs általános, 5 millió forintos támogatási plafon. A jogosult vevő a lakás vételárában szereplő teljes 5%-os áfának megfelelő támogatást megkaphatja. Ez egy nagyobb értékű lakás esetén akár 5–8 millió forintot vagy ennél is többet jelenthet.
Mi az a rozsdaövezeti akcióterület?
A rozsdaövezetek jellemzően olyan korábban ipari, közlekedési vagy más célra használt városi területek, amelyek újjáépítésével új lakónegyedek, lakóépületek jöhetnek létre. A lakásáfa szempontjából azonban nem az számít, hogy egy ingatlan korábban iparterület volt-e.
Kizárólag a jogszabállyal kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen található, a további feltételeket teljesítő lakások jogosultak a kedvezményre. Egy ingatlanfejlesztő marketinganyagában szereplő „rozsdaövezeti projekt” megnevezés tehát önmagában nem elegendő.
A vásárlás előtt ellenőrizni kell, hogy az ingatlan helyrajzi száma valóban szerepel-e a hivatalosan kijelölt területben, és a kijelölés mikor lépett hatályba. Az időpont azért is fontos, mert a támogatásnál csak a megfelelő időpontban kiállított számlák fogadhatók el.
Milyen ingatlanra jár a rozsdaövezeti áfa-visszatérítés?
Az alapvető ingatlannal kapcsolatos feltételek:
- Az ingatlan hivatalosan kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen helyezkedjen el.
- Többlakásos lakóingatlanban kialakított új lakás legyen.
- Az összes hasznos alapterülete ne haladja meg a 150 négyzetmétert.
- Az eladó gazdálkodó szervezet vagy befektetési alap legyen, amely természetes személy részére történő értékesítés céljából építette vagy építtette az ingatlant.
- A lakást a jogosult vevő részére első alkalommal értékesítsék.
- A vásárlásról megfelelő, 5%-os áfát tartalmazó számla készüljön.
A támogatás igénylésekor az ingatlannak már lakás megnevezéssel kell szerepelnie az ingatlan-nyilvántartásban, és a vevő tulajdonjogát is be kell jegyezni. A szabályokat a 444/2021. (VII. 23.) kormányrendelet 2–4. §-a és az áfatörvény 3. számú mellékletének I. rész 59. pontja határozza meg.
Ki igényelheti a rozsdaövezeti áfa-visszatérítést?
A támogatás alapvetően magánszemélyek számára érhető el. Magyar állampolgárként akkor igényelheted, ha megfelelsz a lakásra, az adásvételre és a számlákra vonatkozó szabályoknak. A jogszabály meghatározott feltételekkel más állampolgárságú személyek számára is lehetővé teszi az igénylést.
A jogosultsághoz fontos, hogy:
- A lakás tulajdonjogát megszerezd, és azt bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba.
- A támogatási kérelem benyújtásakor ne legyen a NAV-nál nyilvántartott köztartozásod.
- A vásárlás és a számlázás megfeleljen a jogszabályi feltételeknek.
- A teljes vételárat kiegyenlítsd az igénylés előtt.
A rozsdaövezeti áfa-visszatérítéshez nem kell gyermeket vállalnod, nem kell házasnak lenned, és nem kell első lakásvásárlónak lenned. A 444/2021. kormányrendelet a jogosultság feltételeként nem ír elő általános TB-jogviszonyt, meghatározott minimumjövedelmet vagy lakáshitel-felvételt sem.
Mennyi áfát kaphatsz vissza egy rozsdaövezeti lakás után?
A visszatérítés mértéke a lakás vásárlásáról kiállított számlákon szereplő, ténylegesen megfizetett 5%-os áfával egyezik meg.
| Bruttó vételár | Visszatéríthető áfa | Nettó lakásár |
|---|---|---|
| 40 millió Ft | 1 904 762 Ft | 38 095 238 Ft |
| 60 millió Ft | 2 857 143 Ft | 57 142 857 Ft |
| 80 millió Ft | 3 809 524 Ft | 76 190 476 Ft |
| 100 millió Ft | 4 761 905 Ft | 95 238 095 Ft |
| 120 millió Ft | 5 714 286 Ft | 114 285 714 Ft |
| 150 millió Ft | 7 142 857 Ft | 142 857 143 Ft |
A táblázat kerekített összegeket tartalmaz. A tényleges támogatást az elfogadott számlákon szereplő áfa alapján állapítják meg.
Visszaigényelhető-e az áfa, ha csak a lakás egy részét vásárolod meg?
Igen. A rozsdaövezeti szabályok lehetővé teszik a résztulajdon szerzése utáni támogatást is. Ha például egy lakást ketten vásároltok meg, 50–50%-os tulajdoni arányban, akkor a támogatást is a tulajdoni hányadotok arányában igényelhetitek.
Egy 84 millió forintos lakás 4 millió forint áfát tartalmaz. Két, azonos arányú tulajdonos esetében ez fejenként 2 millió forintos támogatási összeget jelenthet, amennyiben mindketten megfeleltek a jogosultsági feltételeknek.
Mikor és hol kell igényelni a rozsdaövezeti áfa-visszatérítést?
A kérelmet a Magyar Államkincstárhoz kell benyújtani. A támogatás nem a lakás megvásárlásának kezdetén jár, hanem csak azután, hogy:
- Megkötötted az adásvételi szerződést.
- A teljes vételárat kifizetted.
- A lakásról elkészültek és teljesültek a szükséges számlák.
- Az ingatlan lakásként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.
- A tulajdonjogodat bejegyezték.
A támogatási kérelmet elektronikus úton, postán vagy személyesen a kormányablaknál is be lehet nyújtani. A részletes ügyintézési tájékoztatót és a nyomtatványokat a Magyar Államkincstár rozsdaövezeti támogatási oldalán találod.
Meddig lehet benyújtani az áfa-visszatérítési kérelmet?
A határidőre különösen figyelj, mert jogvesztő. A támogatást a tulajdonjog bejegyzésének és a vételár utolsó részletének megfizetéséről kiállított megfelelő számla teljesítésének évét követő naptári év szeptember 30-ig lehet igényelni. Ha a két esemény különböző évben történik, a későbbi évet kell figyelembe venni.
Példa: 2026 novemberében kifizeted a teljes vételárat, de a tulajdonjogodat csak 2027 februárjában jegyzik be. Ebben az esetben a kérelem beadási határideje 2028. szeptember 30. A 2027-es tulajdonjog-bejegyzés miatt a határidőt a 2027-es naptári évhez kell igazítani, nem a vételár 2026-os kifizetéséhez.
Milyen dokumentumok szükségesek az igényléshez?
A 444/2021. kormányrendelet alapján az alapvető dokumentumok:
- Az adásvételi szerződés.
- A lakás teljes vételárát és az 5%-os áfát igazoló, megfelelő számla vagy részszámlák.
- Az eladó teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata a teljes vételár megfizetéséről.
- A végleges használatbavételi engedély vagy az annak megfelelő, jogszabályban meghatározott hatósági dokumentum.
- A kincstári nyomtatvány és az előírt nyilatkozatok.
A támogatási eljárás során a Kincstár a tulajdonjog és a köztartozás-mentesség meglétét is ellenőrzi. A teljes dokumentációt érdemes már az adásvételi szerződés előkészítésekor egyeztetni a beruházóval.
Mennyi idő alatt fizetik ki a támogatást?
A Magyar Államkincstár a beérkezett támogatási kérelmet főszabály szerint 30 napon belül bírálja el. Ha hiánypótlás szükséges, annak időtartama nem számít bele az elbírálási határidőbe. Pozitív döntés esetén a Kincstár támogatói okiratot állít ki, majd annak kiállításától számított 5 napon belül folyósítja a támogatást az igénylő belföldi fizetési számlájára.
Ez azt jelenti, hogy az 5%-os áfa összege nem automatikusan érkezik vissza a lakás megvásárlásakor: az ingatlan átadása, a tulajdonjog bejegyzése, az iratok összeállítása és a kincstári eljárás külön időt igényel.
5%-os áfa visszaigénylése falusi CSOK mellett
A másik lehetőség a falusi CSOK szabályaihoz kapcsolódik. Itt új családi ház vásárlásához vagy építéséhez kaphatsz az 5%-os áfának megfelelő, vissza nem térítendő támogatást. A feltételeket elsősorban a 302/2023. (VII. 11.) kormányrendelet 60. §-a határozza meg. A támogatás összege legfeljebb 5 millió forint, és fontos különbség a rozsdaövezeti konstrukcióhoz képest, hogy az 5%-os áfa visszatérítése a falusi CSOK egyidejű igénybevételéhez kapcsolódik.
Milyen ingatlanokhoz járhat a falusi CSOK-hoz kapcsolódó 5%-os áfa visszatérítése?
A támogatást a jogszabály szerinti preferált kistelepüléseken, valamint a rendelet által meghatározott külterületi lakások esetében lehet igényelni. Az 5%-os áfa visszatérítése új egylakásos lakóépület vásárlásához vagy építéséhez kapcsolódhat. Az ingatlan hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 300 négyzetmétert.
A visszatérítés alapja:
- Új családi ház vásárlásakor a megfelelő, 5%-os áfával számlázott vételár.
- Új egylakásos lakóépület építésekor a bank által elfogadott bekerülési költség, az előírt 5%-os áfás számlák alapján.
Különösen fontos, hogy saját szervezésű építkezés esetén gyakran 27%-os áfával vásárolsz építőanyagot, vagy ilyen áfával számláznak a kivitelezők. Ezek nem tartoznak automatikusan az 5%-os áfa visszatérítésének körébe. Az ilyen költségekhez a rendelet másik, 27%-os áfára vonatkozó támogatási szabálya kapcsolódhat.
Kell hozzá gyermeket vállalni?
Az 5%-os CSOK-os áfa-visszatérítéshez a falusi CSOK jogosultsági feltételeinek is teljesülniük kell. Ez azt jelenti, hogy a támogatás gyermekhez kapcsolódik, de nem minden esetben szükséges újabb gyermek vállalása. Ha már van gyermeked, a meglévő gyermekre vonatkozó falusi CSOK feltételei alapján is jogosult lehetsz.
Ha viszont még meg nem született gyermekre igényelnéd a falusi CSOK-ot, akkor a vállalt gyermekre, az igénylők személyére és a házasságra vonatkozó jogszabályi követelményeket is teljesítened kell. A falusi CSOK-nál további követelmények is vannak, például az ingatlan minimális alapterületére, a megfelelő lakhatási körülményekre, az igénylők jogviszonyára és a támogatással járó kötelezettségekre vonatkozóan.
Ezért a vásárlás tervezésekor nem elegendő külön az áfa-visszatérítést vizsgálni: azt is meg kell nézni, hogy jogosult vagy-e a kapcsolódó falusi CSOK-ra.
Mennyi pénzt kaphatsz vissza?
A maximális visszatérítés 5 millió forint. A támogatás alapja az elfogadott számlákon szereplő 5%-os áfa, amelyből legfeljebb 5 millió forintot kaphatsz meg.
| Új ház bruttó vételára | 5%-os áfa | Igényelhető támogatás |
|---|---|---|
| 40 millió Ft | 1,90 millió Ft | 1,90 millió Ft |
| 60 millió Ft | 2,86 millió Ft | 2,86 millió Ft |
| 80 millió Ft | 3,81 millió Ft | 3,81 millió Ft |
| 100 millió Ft | 4,76 millió Ft | 4,76 millió Ft |
| 105 millió Ft | 5 millió Ft | 5 millió Ft |
| 120 millió Ft | 5,71 millió Ft | 5 millió Ft |
A táblázat feltételezi, hogy a teljes vételár támogatható, 5%-os áfás ügylet, és minden jogosultsági feltétel teljesül. A falusi támogatásnál tehát egy 105 millió forintos, megfelelően számlázott ingatlan esetében éred el az 5 millió forintos visszatérítési maximumot.
Példa: új családi ház 70 millió forintért
Egy házaspár két gyermekével új családi házat vásárol egy falusi CSOK-ra jogosult településen. A ház bruttó vételára 70 millió forint, amely 5%-os áfát tartalmaz.
- Bruttó ár: 70 millió Ft
- Nettó ár: 66 666 667 Ft
- Áfa: 3 333 333 Ft
- Lehetséges áfa-visszatérítés: 3 333 333 Ft
Ha a család a falusi CSOK és az áfa-visszatérítés összes feltételének megfelel, a két támogatás együtt is segítheti a ház megvásárlását.
A visszatérítést a banknál kell igényelni a támogatási folyamat részeként, ezért még a vásárlás előtt érdemes tisztázni, hogy a kiválasztott bank foglalkozik-e az adott konstrukcióval, és milyen dokumentumokat kér.
Hogyan kell igényelni a falusi áfa-visszatérítést?
A falusi CSOK-hoz kapcsolódó áfa-visszatérítés ügyintézése hitelintézeten keresztül történik.
Az igénylés főbb lépései:
- Ellenőrzöd, hogy az ingatlan megfelelő településen helyezkedik-e el, és teljesíti-e a feltételeket.
- Ellenőrzöd a falusi CSOK-jogosultságodat.
- A bankkal egyezteted a vásárlás vagy építkezés finanszírozási tervét.
- Összeállítod a szükséges dokumentumokat és számlákat.
- Benyújtod a támogatási kérelmet a hitelintézetnél.
- A bank elvégzi a jogosultsági vizsgálatot, és a támogatási szerződés alapján történik a folyósítás.
A támogatás folyósítása új építésnél a beruházás előrehaladásához és az igazolt költségekhez is kapcsolódhat. Éppen ezért építkezésnél különösen fontos a támogatási és a hitelfolyósítási ütemterv összehangolása.
Mi a különbség az 5%-os és a 27%-os áfa visszatérítése között?
A lakásépítéssel kapcsolatos támogatásoknál ez az egyik leggyakoribb félreértés. Mindkét esetben létezik áfa-visszatérítési támogatás, de ugyanarra a számlára nem választhatod szabadon a két konstrukciót.
Az 5%-os áfa visszatérítésének alapja 5%-os áfával kiállított, az adott jogszabály szerint elfogadható számla. A 27%-os áfa-visszatérítés ezzel szemben 27%-os áfát tartalmazó, a támogatott építéshez, bővítéshez vagy korszerűsítéshez elszámolható költségekhez kapcsolódik.
Példa: új ház vásárlása vagy saját építkezés
Első eset: kész új házat vásárolsz:
Egy kivitelező cégtől veszel 65 millió forintért új családi házat. A vételár 5%-os áfát tartalmaz. A jogszabályi feltételektől függően az 5%-os áfa-visszatérítési támogatás jöhet szóba.
Második eset: saját építkezést szervezel:
Megbízol különböző szakembereket, és magad vásárolod az építőanyagokat. A számlák többsége 27%-os áfát tartalmaz. Ebben az esetben a 27%-os áfához kapcsolódó adó-visszatérítési támogatást érdemes megvizsgálni, nem az 5%-os konstrukciót.
Harmadik eset: generálkivitelezővel építtetsz:
Az építkezés megfelelő szerződéses és adójogi feltételek mellett 5%-os áfával számlázott ügyletként is megvalósulhat. Ilyenkor az 5%-os áfa-visszatérítés vizsgálható. A számlák áfatartalma azonban nem kizárólag attól függ, hogy egy vagy több vállalkozó dolgozik-e az építkezésen: az ügylet áfajogi minősítése és a szerződéses konstrukció is meghatározó. A 302/2023. kormányrendelet 60. §-a külön szabályozza az 5%-os és a 27%-os áfával igazolt költségek elszámolhatóságát.
Az 5%-os lakásáfa és az 5%-os áfa-visszatérítés nem ugyanaz
2026-ban számos új építésű lakásra 5%-os kedvezményes áfakulcs alkalmazható akkor is, ha a lakás egyáltalán nem jogosult áfa-visszatérítési támogatásra. Ez a két kedvezmény független logika szerint működik. Az 5%-os áfakulcs az ingatlan értékesítésének adózását határozza meg.
Az áfa-visszatérítési támogatás pedig azt jelenti, hogy meghatározott feltételek mellett az állam vissza nem térítendő támogatásként megtéríti a megfizetett áfa egészét vagy annak meghatározott részét.
Például:
Egy budapesti, nem rozsdaövezeti új társasházi lakás 5%-os áfával is megvásárolható lehet. Ettől azonban még nem jár automatikusan a vételárban szereplő áfa visszatérítése. Ha viszont egy ugyanolyan alapterületű lakás megfelelően kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen épült, és a támogatás egyéb feltételei is teljesülnek, a vevő jogosult lehet a visszatérítésre.
A vásárlás előtt tehát két külön kérdést kell feltenned:
- Milyen áfakulccsal értékesítik az ingatlant?
- A megfizetett áfa után kaphatok-e állami támogatást?
Mi történik az 5%-os áfával 2027-től?
A hagyományos új lakások kedvezményes, 5%-os áfakulcsát a hatályos szabályok szerint 2026. december 31-ével vezetik ki, de az átmeneti rendelkezéseknek köszönhetően meghatározott projektek esetében 2030 végéig továbbra is alkalmazható marad. Ehhez az építési engedély vagy az egyszerű bejelentés időpontjára vonatkozó előírásoknak kell teljesülniük.
A rozsdaövezeti akcióterületeken épülő, jogszabályi feltételeket teljesítő új lakások 5%-os áfájára ugyanakkor külön szabály vonatkozik. A NAV tájékoztatása szerint ez a kedvezményes adókulcs 2027. január 1-jétől is megmarad.
Ez az áfa-visszatérítés miatt különösen fontos: amíg a megfelelő rozsdaövezeti lakás értékesítése 5%-os áfával történik, a támogatás feltételei pedig teljesülnek, a visszatérítési konstrukció alkalmazható.
A hagyományos új lakások 2027 utáni adózásáról és az átmeneti szabályokról külön cikkben is érdemes tájékozódnod.
Felhasználható az áfa-visszatérítés lakáshitel mellé?
Igen. Az áfa-visszatérítési támogatás önmagában nem zárja ki, hogy lakáshitelt is felvegyél az ingatlan megvásárlásához. A finanszírozás tervezésekor viszont nagyon fontos, hogy az áfa-visszatérítés mikor és milyen feltételekkel válik ténylegesen hozzáférhető pénzzé.
A rozsdaövezeti támogatás esetében előbb ki kell fizetned az ingatlan teljes vételárát, és csak ezt követően, a tulajdonjog bejegyzése után igényelheted vissza az áfát. Ez azt jelenti, hogy a visszatérítés összegét nem használhatod fel közvetlenül a vételár utolsó részletének kifizetésére.
Példa: 80 milliós lakás hitelből és önerőből
Tegyük fel, hogy 80 millió forintért vásárolsz egy új rozsdaövezeti lakást.
Ha a teljes vételárat kifizetted, a tulajdonjogodat bejegyezték, és a támogatási kérelmedet jóváhagyják, később megkapod a közel 3,81 millió forintot. Ezt az összeget például a lakáshitel részleges előtörlesztésére is fordíthatod. Ha a teljes visszatérítést előtörleszted, a fennálló hiteltartozásod ennyivel csökken, az esetleges előtörlesztési díj és az addig teljesített törlesztések figyelembevételével. A banki elszámolástól függően választhatsz például havi törlesztőrészlet-csökkentést vagy futamidő-rövidítést.
Beszámítható-e a visszatérítés az önerőbe?
A rozsdaövezeti visszatérítést nem érdemes a vásárlás időpontjában rendelkezésre álló önerőként kezelni. A támogatás csak az adásvétel teljes pénzügyi lezárása után igényelhető, tehát a vételár megfizetéséhez szükséges forrást más módon kell biztosítanod.
A falusi CSOK-hoz kapcsolódó visszatérítésnél más a helyzet, hiszen a támogatás a banki finanszírozási folyamatba épül be. Ugyanakkor az, hogy a bank a támogatást milyen mértékben és milyen feltételekkel számítja be az ügylet finanszírozásába, az adott konstrukciótól és a bank hitelbírálati szabályaitól is függ. Ezért célszerű a lakáshitel, a támogatások, az önerő és a folyósítások sorrendjét még a szerződéskötés előtt megtervezni.
Kombinálható az áfa-visszatérítés az Otthon Start hitellel és a CSOK Plusszal?
Az áfa-visszatérítés nem helyettesíti a lakáshitelt, hanem csökkentheti a lakás megszerzésének tényleges pénzügyi terhét. A rozsdaövezeti áfa-visszatérítés mellett elvileg piaci lakáshitel, illetve a külön jogszabályi feltételek teljesülése esetén támogatott lakáshitel is szóba jöhet.
Az Otthon Start és a CSOK Plusz esetén azonban az áfa-visszatérítéstől függetlenül ellenőrizni kell az adott konstrukció:
- személyi jogosultsági feltételeit;
- ingatlanértékre és alapterületre vonatkozó korlátait;
- négyzetméterár-korlátját, ha van ilyen;
- jövedelmi és hitelképességi feltételeit;
- egyéb támogatásokkal történő együttes igénybevételének szabályait.
Egy drágább rozsdaövezeti lakás például alkalmas lehet áfa-visszatérítésre, de ettől még nem biztos, hogy az Otthon Start keretében is finanszírozható.
A falusi CSOK mellett az 5%-os áfa-visszatérítés a megfelelő új ház vásárlásának vagy építésének finanszírozásában játszhat szerepet. Ehhez további támogatott lakáshitel is társulhat, ha az együttes igénybevétel valamennyi feltétele teljesül.
A legfontosabb, hogy ne csak az egyes támogatások összegét add össze, hanem a teljes finanszírozási konstrukciót vizsgáld meg.
Milyen hibák miatt bukhatod el az áfa-visszatérítést?
Egy többmilliós támogatásnál nemcsak a jogosultsági feltételekre kell figyelni, hanem a megfelelő dokumentációra és az ügyintézés sorrendjére is.
Nem megfelelő ingatlant vásárolsz
Nem minden új építésű lakáshoz jár áfa-visszatérítés. A rozsdaövezeti támogatás esetében hivatalos területi kijelölés szükséges, a falusi CSOK-hoz kapcsolódó támogatásnál pedig a megfelelő településen és ingatlantípusra vonatkozó feltételeknek kell teljesülniük.
Nem megfelelő számlát kapsz
A támogatás alapja a jogszabályban meghatározott áfatartalmú számla. Rozsdaövezeti lakásnál az is lényeges, hogy a számla a terület hivatalos kijelölésének hatálybalépésekor vagy azt követően keletkezzen.
Lekésed a benyújtási határidőt
A rozsdaövezeti támogatás jogvesztő határideje miatt egy késedelmes kérelem többmilliós veszteséget okozhat.
Nem teljesíted az összes személyi feltételt
Például a rozsdaövezeti támogatásnál a kérelem benyújtásakor fennálló, NAV-nál nyilvántartott köztartozás akadályozhatja az igénylést.
Rosszul tervezed meg a finanszírozást
Ha a rozsdaövezeti áfa-visszatérítés összegéből szeretnéd kifizetni a vételár utolsó részletét, finanszírozási problémába ütközhetsz. A támogatást ugyanis csak a teljes vételár kiegyenlítése után igényelheted.
Gyakori kérdések az 5%-os áfa visszaigényléséről
Minden új építésű lakás után visszajár az 5%-os áfa?
Nem. A kedvezményes 5%-os áfakulcs és az áfa-visszatérítési támogatás két külön dolog. A visszatérítéshez az ingatlannak és a vevőnek is teljesítenie kell az adott támogatásra vonatkozó feltételeket.
Mi az 5%-os áfa-visszatérítés maximális összege?
Rozsdaövezeti lakás vásárlásakor nincs általános, forintban meghatározott támogatási plafon. A visszatérítés a megfelelő számlákban szereplő 5%-os áfával egyezik meg. A falusi CSOK-hoz kapcsolódó 5%-os áfa-visszatérítés maximális összege 5 millió forint.
Egy 50 millió forintos lakás után mennyi áfa járhat vissza?
Ha az 50 millió forint a bruttó, 5%-os áfát tartalmazó vételár, akkor a benne lévő áfa összege körülbelül 2 380 952 forint. Teljes jogosultság esetén ez lehet a visszatéríthető összeg.
Kell gyermek az 5%-os áfa visszaigényléséhez?
A rozsdaövezeti áfa-visszatérítéshez nem szükséges gyermek. A falusi CSOK-hoz kapcsolódó 5%-os áfa-visszatérítésnél viszont a falusi CSOK jogosultsági feltételeit is teljesíteni kell.
Egyedülállóként is megkaphatom az áfa-visszatérítést?
Igen. A rozsdaövezeti támogatásnál a házasság nem feltétel, így egyedülállóként is jogosult lehetsz. A falusi CSOK esetében a családi helyzettől és a gyermekek számától függnek a feltételek.
Használt lakás vásárlásakor is visszaigényelhető az 5%-os áfa?
Nem. Az ismertetett 5%-os áfa-visszatérítési konstrukciók új lakásokhoz, illetve új egylakásos lakóépületekhez kapcsolódnak. Használt lakás vásárlása és korszerűsítése esetén más támogatások, például a falusi CSOK-hoz kapcsolódó, 27%-os áfára vonatkozó visszatérítés merülhet fel.
Kell lakáshitelt felvenni az áfa-visszatérítéshez?
Nem feltétlenül. A rozsdaövezeti áfa-visszatérítéshez nem kötelező lakáshitelt felvenni. A falusi CSOK-hoz kapcsolódó támogatásnál sem önmagában a hitelfelvétel a jogosultság alapja, hanem a vonatkozó otthonteremtési támogatás feltételeinek teljesítése.
Megkaphatom az áfa-visszatérítést, ha már van lakásom?
A rozsdaövezeti támogatás szabályai nem írnak elő általános olyan feltételt, hogy kizárólag első lakásvásárló igényelheti. A falusi CSOK-hoz kapcsolódó konstrukciónál az adott támogatás tulajdonszerzési és egyéb jogosultsági szabályait is vizsgálni kell.
Mennyi idő alatt érkezik meg a rozsdaövezeti támogatás?
A Magyar Államkincstár főszabály szerint 30 napon belül bírálja el a hiánytalan kérelmet, majd pozitív döntés esetén a támogatói okirat kiállítását követő 5 napon belül folyósítja az összeget.
Visszaigényelhetem az áfát, ha a lakást már kifizettem?
Igen. A rozsdaövezeti támogatásnál kifejezetten követelmény a teljes vételár kiegyenlítése. Ezenfelül a tulajdonjog bejegyzésének és a jogszabályi határidőnek is teljesülnie kell.
Mi történik, ha a lakást később eladom?
A rozsdaövezeti áfa-visszatérítésről szóló 444/2021. kormányrendelet nem ír elő általános tízéves bentlakási vagy elidegenítési tilalmat a támogatáshoz. Ha azonban más támogatást, például CSOK-ot vagy támogatott lakáshitelt is igénybe vettél, azok önálló korlátozásait is figyelembe kell venned.
Befektetési céllal vásárolt lakásra is járhat a visszatérítés?
A rozsdaövezeti áfa-visszatérítés szabályai nem írnak elő általános kötelező életvitelszerű bentlakást. Ezért a lakás későbbi hasznosítása önmagában nem azonos a jogosultság kizárásával. Ha azonban a vásárláshoz más állami támogatás is kapcsolódik, annak használati és bentlakási követelményeit külön ellenőrizni kell.
Hogyan segíthet egy hitelközvetítő az áfa-visszatérítésnél?
Az áfa-visszatérítés különösen akkor válhat összetett kérdéssé, ha a lakásvásárláshoz hitelre, CSOK Pluszra, Otthon Start hitelre vagy más állami támogatásra is szükséged van. Nem elég ugyanis megtalálni azokat a támogatásokat, amelyekre elvileg jogosult vagy. Az is fontos, hogy a banki finanszírozás, az önerő, a támogatások és a fizetési határidők egymással összhangban legyenek.
A LakáshitelPont.hu-nál abban tudunk segíteni, hogy áttekintsük a lakásvásárlásod teljes pénzügyi oldalát, megvizsgáljuk az elérhető lakáshiteleket és támogatásokat, valamint előre megtervezzük a finanszírozás folyamatát. Egy megfelelően felépített konstrukcióval nemcsak a hitelköltségek csökkenthetők, hanem az is elkerülhető, hogy egy rosszul időzített kifizetés vagy hiányzó saját forrás veszélyeztesse az adásvételt.
Lakásvásárlás előtt állsz? Érdemes még az adásvételi szerződés aláírása előtt megvizsgálni, milyen hitelre és támogatásra vagy jogosult, és hogyan érdemes ezeket kombinálni.
Jogszabályi állapot: 2026. október 8. A számítási példák tájékoztató jellegűek, feltételezik a teljes támogatási jogosultságot és a megfelelő számlázást.