Az előzetes hitelbírálat elsősorban azt mutatja meg, hogy a jövedelmed és pénzügyi helyzeted alapján várhatóan kaphatsz-e lakáshitelt, és ha igen, körülbelül mennyit. Az előzetes értékbecslés ezzel szemben a megvásárolni kívánt ingatlant vizsgálja: azt segít tisztázni, hogy a bank milyen értéket fogad el az ingatlannál, és ez mekkora hitelösszeget tehet lehetővé. A kettő együtt jelentősen csökkentheti annak a kockázatát, hogy csak az adásvételi szerződés aláírása és a foglaló kifizetése után derüljön ki: a tervezettnél kevesebb hitelt kapsz.
Mi az előzetes hitelbírálat?
Az előzetes hitelbírálat – banktól függően előminősítésnek vagy előbírálatnak is nevezhetik – egy olyan banki vizsgálat, amely még a teljes hitelkérelem beadása előtt segít felmérni a várható hitelképességedet. A bank ilyenkor jellemzően azt vizsgálja, hogy az általad megadott adatok és dokumentumok alapján megfelelhetsz-e a hitelfelvétel személyi és pénzügyi feltételeinek.
Mire jó az előzetes hitelbírálat?
Az előzetes hitelbírálat segítségével még a lakásvásárlás elején választ kaphatsz arra, hogy: várhatóan kaphatsz-e lakáshitelt; körülbelül mekkora hitelösszeggel számolhatsz; mekkora havi törlesztőrészlet férhet bele a jövedelmedbe; van-e olyan körülmény, amely később problémát jelenthet a hitelbírálat során. Ennek egyik legnagyobb előnye, hogy már a lakáskeresés előtt reális vásárlási keretet tudsz meghatározni.
Mit vizsgál a bank az előzetes hitelbírálat során?
A pontos feltételek bankonként eltérnek, de általában számít: az igazolt nettó jövedelmed; a jövedelmed típusa és forrása; a munkaviszonyod; vállalkozóként a vállalkozói múlt és a bevételek; a meglévő hiteleid; a hitelkártya- és folyószámlahitel-kereteid; a KHR-ben szereplő adatok; az életkorod; a hitel futamideje; a jövedelemarányos törlesztőrészletre vonatkozó szabályok; a bank saját belső hitelbírálati feltételei. Ez azért fontos, mert nem minden bank ugyanúgy számol ugyanazzal a jövedelemmel.
Mekkora lakáshitelt kaphatsz az előzetes hitelbírálat alapján?
Erre nincs minden ügyfélre érvényes képlet. Hiába keres például két ember egyaránt havi nettó 650 ezer forintot, előfordulhat, hogy teljesen más hitelösszegre jogosultak.
Számíthat többek között:
- van-e már meglévő hitelük;
- van-e hitelkártyájuk;
- mennyi ideje dolgoznak a jelenlegi munkahelyükön;
- alkalmazottak vagy vállalkozók;
- milyen típusú jövedelmet kapnak;
- milyen futamidőre kérik a hitelt;
- melyik banknál igényelnek hitelt.
Miért számolhat másképp két bank ugyanazzal a jövedelemmel?
Eltérő lehet a banki gyakorlat például: bónusz; prémium; túlóra; vállalkozói jövedelem; külföldi munkabér; bérbeadásból származó bevétel; több munkaviszonyból származó jövedelem esetében. Ezért az előzetes hitelbírálat egyik legnagyobb előnye, hogy segíthet megtalálni azt a bankot, amely a te konkrét jövedelmi helyzetedet megfelelően kezeli.
Mekkora havi törlesztőrészlet férhet bele a jövedelmedbe?
A banknak a saját hitelbírálati szabályai mellett az MNB jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóra, vagyis JTM-re vonatkozó előírásait is figyelembe kell vennie.
2026-ban egy legalább tíz évre fixált vagy a teljes futamidőre rögzített kamatozású forint jelzáloghitel esetén főszabály szerint:
- 800 ezer forint alatti nettó jövedelemnél legfeljebb a havi jövedelem 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre;
- 800 ezer forint vagy annál magasabb nettó jövedelemnél legfeljebb 60 százalék.
Ezek azonban csak a jogszabályi maximumok, a bank saját hitelbírálati szabályai alapján ennél alacsonyabb terhelhetőséget is meghatározhat.
Biztosan megkapod a hitelt pozitív előzetes hitelbírálat után?
Nem. A végleges hiteldöntést több körülmény is befolyásolhatja. Ilyen lehet például, ha: megváltozik a munkaviszonyod; csökken a jövedelmed; új hitelt veszel fel; az ingatlan nem megfelelő fedezet; az értékbecslés a vártnál alacsonyabb összeget állapít meg; az adásvételi szerződés nem megfelelő; a végleges dokumentumok eltérnek az előzetesen megadott adatoktól. Ezért az előzetes hitelbírálatra megalapozott előzetes tájékoztatásként érdemes tekinteni, nem végleges banki jóváhagyásként.
Mi az előzetes értékbecslés?
Az előzetes értékbecsléshez már szükség van egy konkrét ingatlanra. A cél az, hogy a teljes hiteligénylés előtt kiderüljön, milyen értéket állapíthat meg a bank a kiszemelt lakásnál vagy háznál, és az ingatlan megfelelő fedezet lehet-e a tervezett hitelhez. Ez azért különösen fontos, mert a bank szempontjából nem kizárólag a vételár számít.
Miért lehet eltérés a vételár és a banki értékbecslés között?
A vételár a vevő és az eladó megállapodása. A banki értékbecslés ezzel szemben szakmai módszertan alapján határozza meg az ingatlan értékét. Ezért lehetséges, hogy például: Vételár: 70 millió Ft de a bank: 60 millió Ft forgalmi értékkel számol. Ez jelentős hatással lehet arra, hogy mennyi hitelt kapsz. Hogyan befolyásolja az értékbecslés az önerőt? Ez az előzetes értékbecslés egyik legfontosabb gyakorlati kérdése.
Példa: Van egy 70 millió forintos lakás, amit 20 millió forint önerővel és 50 millió Ft hitelből vásárolna meg valaki. Első ránézésre ez működőképesnek tűnhet. Ha azonban a bank által kirendelt értékbecslő az ingatlan értékét csak 60 millió forintban állapítja meg, és a normál - 80 százalékos - HFM-limittel számolunk, akkor: 60 millió Ft × 80% = 48 millió Ft. Vagyis a fedezeti korlát alapján legfeljebb 48 millió forint hitel lenne felvehető az ingatlanra. A 70 millió forintos vételárhoz így legalább 22 millió Ft saját pénzre lenne szükség. Ez 2 millió forinttal több a tervezett 20 millió forintos önerőnél. A bank saját belső finanszírozási szabályai ráadásul ennél szigorúbbak is lehetnek.
Mennyi önerő kell lakáshitelhez 2026-ban?
Forint jelzáloghitel esetén az általános hitelfedezeti mutató, vagyis HFM maximális értéke főszabály szerint 80 százalék. Ez elméletileg legalább 20 százalék saját forrást jelent. Bizonyos elsőlakás-vásárlóknál és meghatározott zöld feltételek esetén 90 százalékos HFM-limit is alkalmazható, így akár 10 százalék önerő is elegendő lehet. Fontos azonban, hogy ez nem jelent automatikus banki jogosultságot 10 százalék önerőre. A bank ennél magasabb saját erőt is kérhet.
Mikor érdemes előzetes értékbecslést kérni?
Különösen akkor lehet hasznos, ha:
- kevés önerővel vásárolsz;
- magas hitelösszegre van szükséged;
- a hitel közel van a maximálisan finanszírozható összeghez;
- a vételár magasnak tűnik a környék árszintjéhez képest;
- speciális vagy nehezebben finanszírozható ingatlant vennél;
- felújítandó házról vagy lakásról van szó;
- rövid fizetési határidőt vállalnál.
Minél kisebb a pénzügyi mozgástered, annál fontosabb lehet, hogy ne csak a hitelképességedet, hanem az ingatlan várható banki értékét is előre ismerd.
Mit vizsgál a banki értékbecslő?
Az értékbecslés során többek között szerepet kaphat: az ingatlan elhelyezkedése; az alapterület; az ingatlan műszaki állapota; az építési mód; a komfortfokozat; a telek; a környék; az értékesíthetőség; a hasonló ingatlanok piaci árai; az ingatlan-nyilvántartási adatok és a tényleges állapot egyezősége.
Fontos, hogy az értékbecslés nemcsak az ingatlan áráról szól. A bank azt is vizsgálhatja, hogy az ingatlan egyáltalán elfogadható-e hitelfedezetként.
Előzetes hitelbírálat vagy előzetes értékbecslés: mi a különbség?
Mind a kettő nagyon hasznos, de a céljuk alapvetően különböző. Összehasonlítottuk számodra, hogy melyikről, mit kell tudnod.
Mikor érdemes előzetes hitelbírálatot kérni?
Sok esetben még azelőtt, hogy megtalálnád a konkrét lakást. Ez segít abban, hogy nehogy olyan ingatlant foglalózz le, amelyet esetleg nem hitelez a bank, vagy ha hitelez is, jóval kevesebbre értékel, mint amire számítasz.
Különösen hasznos lehet az előminősítés,
- ha vállalkozó vagy;
- külföldi jövedelmed van;
- többféle jövedelmet kapsz;
- több hiteled is fut;
- kevés önerőd van;
- nagy összegű lakáshitelt szeretnél;
- támogatott és piaci hitelt is kombinálnál.
Ilyen esetekben különösen sokat számíthat, hogy melyik bankot választod.
Miért érdemes az előzetes értékbecslést annál a banknál kérni, ahol majd a hitelt is felveszed?
Ez az egyik legfontosabb gyakorlati kérdés. Elsőre logikusnak tűnhet, hogy először készíttetsz egy értékbecslést, utána pedig megkeresed a legjobb bankot. Ez azonban plusz költséget és időveszteséget okozhat. Egy másik bank nem feltétlenül fogadja el a korábbi értékbecslést A bankok saját értékbecslési és fedezetelfogadási rendszerekkel dolgoznak.
Ezért előfordulhat, hogy ha az egyik banknál elkészítteted az értékbecslést, majd később egy másik bank hitelét választod, akkor:
- új értékbecslésre lesz szükség;
- újabb díjat kell fizetned;
- újabb helyszíni szemle történik;
- a folyamat több nappal is hosszabb lehet.
Ugyanannál a banknál az előzetes értékbecslés felgyorsíthatja a hitelt
Ha az előzetes értékbecslés annál a banknál készül el, ahol később a hitelt is igényled, és a bank az értékbecslést a hitelkérelem beadásakor még érvényesnek fogadja el, akkor a hitelügyintézés egyik fontos lépése már korábban megtörténhet. Ez gyorsíthatja a hitelbírálatot, és segíthet elkerülni a dupla értékbecslési költséget. A pontos szabály azonban bankonként eltér.
Mennyibe kerül az előzetes értékbecslés?
Nincs egységes díj. A költség függhet:
- a banktól;
- az ingatlan típusától;
- az ingatlan elhelyezkedésétől;
- az értékbecslés módjától;
- attól, hogy szükséges-e helyszíni szemle;
- az aktuális banki akcióktól.
Egyes bankok sikeres hitelfolyósítás után részben vagy egészben visszatéríthetik az értékbecslés díját. Ezért az előzetes értékbecslés megrendelése előtt azt is érdemes megnézni, hogy melyik bank milyen díjjal és visszatérítési feltételekkel dolgozik.
Mi a jó sorrend lakásvásárlás és lakáshitel előtt?
Nincs minden helyzetre kötelező forgatókönyv, de általában az alábbi sorrend csökkenti legjobban a finanszírozási kockázatot.
1. Határozd meg, mennyi saját pénzed van
Ne csak az önerőt számold bele. Maradjon pénzed például az illetékre, az ügyvédi díjra, a költözésre, a felújításra és a váratlan kiadásokra is.
2. Számold ki, mekkora hitelre lehet szükséged
Így már kialakul egy hozzávetőleges vásárlási keret.
3. Hasonlítsd össze a bankokat
Ne csak a kamatot nézd. Számít az is, hogy melyik bank milyen jövedelmet fogad el, milyen hitelösszeget adhat, mennyi önerőt vár el, milyen ingatlant fogad el fedezetként.
4. Kérj előzetes hitelbírálatot
Ha a kiválasztott banknál erre van lehetőség, még a konkrét lakás megtalálása előtt sok bizonytalanságot tisztázhatsz.
5. Válaszd ki a megfelelő ingatlant
Ekkor már tudod, hogy körülbelül milyen árkategóriában érdemes keresned.
6. Szükség esetén kérj előzetes értékbecslést
Különösen akkor, ha kevés önerőd van vagy magas hitelösszegre van szükséged.
7. Csak reális finanszírozási tervvel vállalj fizetési határidőt
A banki hitelügyintézéshez idő kell, ezért az adásvételi szerződésben vállalt határidőket ehhez is igazítani kell.
Mit érdemes ellenőrizni még a foglaló kifizetése előtt?
Mielőtt jelentős összeget fizetsz ki, lehetőleg legyen válaszod az alábbi kérdésekre:
- Mekkora lakáshitelt kaphatok?
- Melyik bank fogadja el legjobban a jövedelmemet?
- Mennyi önerőre lesz szükségem?
- Finanszírozható-e a kiszemelt ingatlan?
- Reális-e a vételár banki szempontból?
- Mennyit érhet a lakás a bank szerint?
- Érdemes-e előzetes értékbecslést kérni?
- Mennyi idő kell a hitelhez?
Mi történik, ha a bank végül kevesebb hitelt ad a vártnál?
A foglaló jogi következményei miatt az adásvételi szerződést mindig érdemes ingatlanügyletekben jártas ügyvéddel átbeszélni.
Miért nem mindig a legalacsonyabb kamatú bank a legjobb?
Azért, mert először annak kell kiderülnie, hogy a bank egyáltalán megfelelően finanszíroz-e téged és az ingatlant. Csak ezután érdemes összehasonlítani: a kamatot; a THM-et; a havi törlesztőrészletet; a teljes visszafizetést; az induló költségeket; a kamatkedvezmények feltételeit; az előtörlesztés díját; a kapcsolódó bankszámla költségeit. Előfordulhat, hogy egy bank kamata nagyon kedvező, de a szükséges hitelösszeget nem adja meg neked.
Hogyan tudnak segíteni neked a LakáshitelPont.hu szakértői?
Az előzetes hitelbírálat és az előzetes értékbecslés előtt érdemes először azt meghatározni, melyik bank lehet valóban megfelelő a te helyzetedben. Hitelközvetítőként segítünk összehasonlítani:
- a bankok jövedelemelfogadási szabályait;
- a várhatóan elérhető hitelösszeget;
- a kamatokat és költségeket;
- a támogatott hitellehetőségeket;
- az önerőre vonatkozó feltételeket;
- az ingatlan finanszírozhatóságát;
- az előzetes hitelbírálati lehetőségeket;
- az előzetes értékbecslés feltételeit.
Így már azelőtt eldönthető, melyik banknál érdemes elvégezni az előzetes hitelbírálatot és az értékbecslést, hogy felesleges költségekbe vernéd magad. Különösen az előzetes értékbecslésnél lehet ennek jelentősége, mert célszerű lehet annál a banknál elkészíttetni, ahol később a hitelt is felveszed. Így megfelelő esetben: nem kell kétszer értékbecslést fizetned; kevesebb lehet az adminisztráció; gyorsabb lehet a későbbi hitelügyintézés.