A Wekerle Plusz egyik legfontosabb előnye a kedvezményes kamat: új lakás vásárlásakor vagy építésekor legfeljebb 3 százalékos, használt lakás megvásárlásánál legfeljebb 5 százalékos kamattal lehet hitelhez jutni. A kölcsön maximális összege 50 millió forint, a futamidő pedig legfeljebb 25 év lehet. Csakhogy egy lakás megvásárlásához nem elegendő a megfelelő jövedelem. A bankoknak az ingatlan fedezeti értékét is vizsgálniuk kell, a Wekerle Plusz rendelete pedig alapvetően önerőt is elvár. A jogszabály ugyanakkor tartalmaz egy fontos kivételt, amely bizonyos esetekben lehetővé teheti a készpénzes önerő nélküli lakásvásárlást.
A 10 százalékos önerő nem minden esetben kötelező
A Wekerle Pluszt szabályozó 298/2026. (X. 27.) Korm. rendelet 35. §-a szerint a támogatott hitel legalább 10 százalékos önerővel igényelhető, kivéve megfelelő pótfedezet bevonása esetén. A rendelet ezzel kifejezetten lehetőséget teremt arra, hogy a bank az általános önerőkövetelménytől eltérjen, amennyiben a finanszírozás megfelel az MNB hitelfedezeti és jövedelemarányos törlesztési szabályainak.
Ez azonban nem azt jelenti, hogy a Wekerle Plusz automatikusan önerő nélküli hitel lenne. A banknak el kell fogadnia a pótfedezetet, és a teljes hitelügyletnek meg kell felelnie a hitelezési követelményeknek. A különbség mégis jelentős: akinek nincs elegendő megtakarítása, de egy másik ingatlant is be tud vonni fedezetként, annak nem feltétlenül kell lemondania a lakásvásárlásról.
Hogyan segíthet a szülők ingatlana?
A pótfedezet olyan további ingatlan, amelyet a bank a megvásárolni kívánt lakás mellett vagy helyett a hitel biztosítékaként fogad el. A Wekerle Plusz rendeletének 29. §-a kifejezetten számol azzal, hogy a kölcsön fedezeteként a megvásárolt ingatlantól eltérő ingatlan szolgáljon. Ez lehetőséget teremthet arra, hogy például a szülők saját lakása is részt vegyen a finanszírozásban, amennyiben azt a bank megfelelő fedezetnek találja, és a tulajdonosok vállalják a szükséges kötelezettségeket.
A szülőknek ehhez nem feltétlenül kell pénzt adniuk a gyermeküknek. Ehelyett saját ingatlanuk megterheléséhez járulhatnak hozzá. A megoldás lényege, hogy a bank számára több fedezeti érték áll rendelkezésre, így kedvezőbb lehet a hitel és az ingatlanfedezetek értékének aránya.
Példa: 40 milliós lakás megtakarítás nélkül
Tegyük fel, hogy egy 28 éves fiatal 40 millió forintos használt lakást szeretne vásárolni. Rendelkezik megfelelő, a bank által elfogadható jövedelemmel, saját megtakarítása azonban nincs. A Wekerle Plusz általános, 10 százalékos önerőkövetelménye alapján legalább 4 millió forintot kellene más forrásból előteremtenie. A szülei viszont rendelkeznek egy tehermentes, 50 millió forint értékű lakással, amelyet hajlandók pótfedezetként felajánlani.
| Finanszírozási adatok | Összeg |
|---|---|
| Megvásárolni kívánt lakás ára | 40 millió Ft |
| Saját megtakarítás | 0 Ft |
| Igényelt Wekerle Plusz | 40 millió Ft |
| Megvásárolandó lakás feltételezett fedezeti értéke | 40 millió Ft |
| Szülői pótfedezet feltételezett értéke | 50 millió Ft |
| Két ingatlan együttes feltételezett értéke | 90 millió Ft |
| Hitel aránya az együttes értékhez képest | 44,4% |
A számításból látható, hogy a 40 milliós hitel a két ingatlan együttes, feltételezett értékének mindössze 44,4 százalékát teszi ki. Ez megfelelő kiindulópont lehet egy pótfedezetes hitelügylethez, de önmagában még nem jelenti azt, hogy a bank jóvá is hagyja a teljes vételár finanszírozását.
A bank az ingatlanok ténylegesen elfogadott fedezeti értékét, az igénylő jövedelmét, a hitelfedezeti szabályokat és saját hitelezési feltételeit egyaránt vizsgálja. A 40 millió forintos, 25 évre felvett Wekerle Plusz havi törlesztőrészlete 5 százalékos, végig változatlan kamattal számolva megközelítőleg 234 ezer forint lenne. Vagyis a pótfedezet megoldhatja az önerő problémáját, de a megfelelő jövedelmet nem helyettesíti.
Az 50 milliós hitelmaximumot a pótfedezet sem növeli
Fontos korlátozás, hogy a pótfedezet bevonása nem változtatja meg a Wekerle Plusz maximális hitelösszegét. A rendelet 31. §-a alapján legfeljebb 50 millió forint támogatott kölcsön vehető fel, függetlenül attól, hogy az igénylő hány ingatlant tud fedezetként felajánlani.
Ezért például egy 60 millió forintos lakás nem vásárolható meg kizárólag Wekerle Pluszból, még akkor sem, ha a család jelentős értékű további ingatlant vonna be. Ilyenkor a hiányzó 10 millió forintot más forrásból kell biztosítani. Ez lehet saját megtakarítás vagy megfelelő feltételek mellett kiegészítő piaci lakáshitel. A pótfedezet tehát az önerőre vonatkozó követelmény teljesítésében segíthet, de nem jelent korlátlan finanszírozási lehetőséget.
A szülők akár a saját otthonukat is elveszíthetik?
A pótfedezet bevonásának legnagyobb kockázata, hogy a szülők saját ingatlanukat is a gyermek hitelének biztosítékává teszik. A rendelet 29. §-a alapján a fedezetül szolgáló ingatlant a hitelintézet javára jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom terhelheti a kölcsön futamideje alatt.
Ha a gyermek nem fizeti a hitelt, és a tartozást más módon nem sikerül rendezni, a bank a pótfedezetként bevont ingatlanból is érvényesítheti követelését. Ezért a szülőknek akkor is komoly kockázattal kell számolniuk, ha egyébként nem adnak pénzt a gyermeküknek, és nem vesznek részt a havi törlesztésben. Különösen alapos mérlegelést igényel, ha a pótfedezet a szülők egyetlen lakóingatlana. A hitel esetleges nemfizetése ugyanis az ő lakhatási biztonságukat is veszélyeztetheti.
A fedezet felajánlása ráadásul nem feltétlenül jelent adóstársi kötelezettséget. A két szerep eltérő, ezért a szerződéskötés előtt pontosan tisztázni kell, hogy a szülő kizárólag zálogkötelezettként vesz részt a hitelben, vagy személyes visszafizetési kötelezettséget is vállal.
Mikor kerülhet le a jelzálogjog a szülők ingatlanáról?
Ez az egyik legfontosabb gyakorlati kérdés, amelyet már a hitelfelvétel előtt érdemes tisztázni. Elképzelhető, hogy a gyermek néhány év alatt elegendő tőkét törleszt ahhoz, hogy a megvásárolt lakás önmagában is megfelelő fedezetet jelentsen a fennmaradó tartozáshoz. Ilyenkor felmerülhet a pótfedezet kiengedésének lehetősége.
A Wekerle Plusz rendelete azonban nem garantálja, hogy a bank meghatározott idő elteltével vagy egy konkrét tartozásszint elérésekor automatikusan törli a szülői ingatlant terhelő jelzálogjogot. A fedezetkiengedés lehetősége ezért a bank hozzájárulásától és a hitelszerződés feltételeitől függhet.
Fontos, hogy a Wekerle Pluszhoz kapcsolódó, állam javára bejegyzett ötéves jelzálogjog és a bank javára bejegyzett, a hitel visszafizetését biztosító jelzálogjog nem ugyanaz. Az állami biztosíték ötéves időszakának lejárata nem jelenti automatikusan a szülői ingatlan banki tehermentesítését.
Mit érdemes ellenőrizni a hitelfelvétel előtt?
A pótfedezetes finanszírozás különösen azoknak a fiataloknak lehet érdekes, akiknek stabil, megfelelő jövedelmük van, de még nem rendelkeznek a lakásvásárláshoz szükséges megtakarítással. A családnak azonban a hitelkérelem benyújtása előtt három kérdést mindenképpen tisztáznia kell: elfogadja-e a bank a felajánlott ingatlant, mekkora hitelösszeget tesz lehetővé az összes fedezet értéke, és milyen feltételekkel kerülhet majd le a jelzálogjog a szülők lakásáról.
A Wekerle Plusz rendelete tehát valóban lehetőséget teremt arra, hogy megfelelő pótfedezet mellett a 10 százalékos önerőnél kevesebb saját megtakarítással, akár készpénzes önerő nélkül valósuljon meg a lakásvásárlás.
Ez azonban nem alanyi jogon járó, 100 százalékos finanszírozás. A banknak megfelelőnek kell találnia a fedezeteket és az igénylő hitelképességét, a szülőknek pedig tisztában kell lenniük azzal, hogy saját ingatlanukat is kockára teszik.
A LakáshitelPontnál az előzetes hitelbírálat során abban is segítünk, hogy kiderüljön, milyen finanszírozás érhető el a meglévő és a felajánlott ingatlanfedezetek mellett, illetve milyen feltételekkel érdemes belevágni a hitelfelvételbe.