A 2026. október 28-án elindult Wekerle Plusz program keretében legfeljebb 50 millió forintos, államilag támogatott lakáshitel igényelhető. Új lakás vásárlásakor legfeljebb 3 százalékos, használt ingatlan esetében pedig legfeljebb 5 százalékos kamattal lehet számolni. A kedvezményes hitel ugyanakkor nem használható fel bármilyen értékű ingatlan megvásárlásához, a jogszabály ugyanis két különböző árkorlátot is meghatároz.
Fülöp Norbert Attila pénzügyi szakértő szerint a kétféle korlátozásnak önmagában megvan a szerepe. A maximális vételár azt határozza meg, hogy milyen értékű ingatlan megvásárlásához járhat államilag támogatott hitel, míg a négyzetméterár-plafon a kiugróan magas fajlagos árú, akár kisebb alapterületű lakásokat szűri ki. A probléma nem is a két korlát együttes alkalmazásával van, hanem azzal, hogy a szabályozás csak az egyiket követi rendszeresen az ingatlanpiaci árváltozásokhoz. A szakértő szerint ez az eltérés az évek múlásával egyre látványosabbá válhat.
Az egyik árkorlát követi a lakásárakat, a másik nem
A Wekerle Plusz részletszabályait tartalmazó 298/2026. (X. 27.) Korm. rendelet 14. §-a alapján a támogatott hitelből megvásárolható lakások vételára nem haladhatja meg a bruttó 100 millió forintot. Egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont esetében magasabb, 150 millió forintos értékhatár érvényes. Emellett a rendelet 15. §-a a hasznos alapterületre vetített négyzetméterárat is korlátozza: ez jelenleg legfeljebb bruttó 1,5 millió forint lehet.
Utóbbi értékhatár azonban idővel változni fog. A jogszabály szerint először 2028. január 1-jén, majd minden következő év elején emelkedik a négyzetméterár-plafon, mégpedig a KSH által közzétett, az előző naptári évet megelőző év új lakásokra vonatkozó teljes lakáspiaci árindexe alapján. Az első, 2028-as módosításnál tehát a 2026-os árváltozást veszik majd figyelembe. A meghatározott módszerből az is következik, hogy a megengedett négyzetméterár bizonyos késéssel reagál az ingatlanpiaci folyamatokra.
Egészen más a helyzet a teljes vételárat korlátozó 100 és 150 millió forintos összegekkel. Ezek automatikus indexálásáról ugyanis nem rendelkezik a jogszabály, így csak egy későbbi jogszabály-módosítással emelkedhetnek. Fülöp Norbert Attila szerint emiatt idővel könnyen kialakulhat olyan helyzet, amikor egy ingatlan fajlagos ára már belefér a megemelt négyzetméterár-korlátba, ám a teljes vételára miatt mégsem vásárolható meg Wekerle Plusz hitelből.
A tágasabb lakások és családi házak kerülhetnek hátrányba
A két értékhatár közötti ellentmondás jól érzékeltethető egy egyszerű számítással. A jelenlegi, négyzetméterenként 1,5 millió forintos maximum mellett a 100 millió forintos vételárkorlát egy 66,7 négyzetméteres lakás megvásárlását teszi lehetővé, amennyiben minden négyzetméter pontosan a maximálisan megengedett összegbe kerül. A családi házakra érvényes 150 millió forintos határ ugyanilyen fajlagos árral számolva 100 négyzetméteres ingatlant jelent.
Tegyük fel, hogy a négyzetméterár-plafon a következő években 10 százalékkal, 1,65 millió forintra emelkedik, miközben a teljes vételárra vonatkozó korlátozások változatlanok maradnak. Ebben az esetben a maximálisan megengedett négyzetméteráron már csak 60,6 négyzetméteres lakás férne bele a 100 milliós értékhatárba. Egy családi háznál pedig 100 helyett 90,9 négyzetméter lenne ugyanez a méret.
Természetesen az alacsonyabb négyzetméterárú ingatlanoknál nagyobb alapterület is beleférhet a támogatás feltételeibe. A példa azonban jól mutatja, hogy a fajlagos árkorlát emelkedésével a változatlan maximális vételár egyre erősebben korlátozhatja a drágább ingatlanok finanszírozását. A pénzügyi szakértő szerint ez különösen azoknak a családoknak jelenthet problémát, amelyek több gyermekkel nagyobb lakásba vagy családi házba költöznének. Az ilyen ingatlanok teljes vételára könnyebben lépheti át a 100, illetve 150 millió forintos határt, még akkor is, ha négyzetméteráruk nem számít különösen magasnak.
A négyzetméterár emelése inkább a kisebb lakásoknál segíthet
A négyzetméterár-plafon évenkénti módosításának célja, hogy az ingatlanok drágulásával ne váljon fokozatosan egyre szűkebbé a kedvezményes hitelből finanszírozható lakások köre. A jelenlegi rendszerben azonban ez a megoldás csak részben érheti el a célját. Fülöp Norbert Attila szerint az indexálás elsősorban a kisebb alapterületű, magasabb négyzetméterárú lakások vásárlóinak lehet kedvező.
Vegyünk például egy 50 négyzetméteres lakást, amelynek négyzetméterára 1,6 millió forint, a teljes vételára pedig 80 millió forint. Ez az ingatlan jelenleg a négyzetméterár-korlát miatt nem finanszírozható Wekerle Pluszból. Ha azonban a megengedett négyzetméterár később 1,65 millió forintra emelkedik, akkor már mindkét értékhatárnak megfelelhet. Ezzel szemben egy 80 négyzetméteres, négyzetméterenként 1,4 millió forintért kínált lakás összesen 112 millió forintba kerül. Bár a fajlagos ára még a jelenlegi 1,5 milliós plafonnál is alacsonyabb, a 100 millió forintos teljes vételárkorlát miatt nem vásárolható meg a támogatott hitelből.
A szakértő szerint éppen ebben rejlik a szabályozás egyik legfontosabb ellentmondása. A négyzetméterár-plafon rendszeres emelése nem általában a drágább ingatlanok megvásárlását könnyíti meg, hanem főként a kisebb, magasabb fajlagos árú lakások számára teheti elérhetővé a Wekerle Pluszt. A nagyobb otthonoknál eközben továbbra is a teljes vételár jelentheti a legfőbb akadályt.
A teljes vételárkorlátot is érdemes lenne indexálni
Fülöp Norbert Attila úgy véli, hogy a támogatott hitel hosszabb távú használhatósága érdekében indokolt lenne a 100 és 150 millió forintos vételárkorlátot is az ingatlanpiaci árváltozásokhoz igazítani. Enélkül előfordulhat, hogy a Wekerle Plusz négyzetméterár-plafonjának évenkénti emelése egyre kevésbé segíti a tágasabb, drágább ingatlanokat kereső családokat.
A szakértő hangsúlyozza, hogy ehhez nem feltétlenül lenne szükség a támogatott hitel maximális összegének növelésére. Az állam változatlanul 50 millió forintban határozhatná meg a felvehető Wekerle Plusz összegét, miközben megengedhetné, hogy azt magasabb vételárú lakások finanszírozására is felhasználják. Ebben az esetben a vevőnek természetesen több saját megtakarításra vagy nagyobb összegű kiegészítő piaci lakáshitelre lenne szüksége. A magasabb vételár azonban önmagában már nem zárná ki a kedvezményes kölcsön igénybevételét.
A pénzügyi szakértő egy másik lehetséges következményre is felhívja a figyelmet. Ha a változatlan vételárkorlát miatt a Wekerle Plusz idővel egyre inkább a kisebb lakások vásárlására koncentrálódik, az ezek iránti keresletet is növelheti. Már jelenleg is megfigyelhető, hogy a kisebb alapterületű ingatlanok négyzetméterára gyakran magasabb, mint a nagyobb lakásoké. Ha a kedvezményes finanszírozás miatt a kereslet még inkább ebbe a szegmensbe terelődik, akkor a két ingatlantípus közötti fajlagos árkülönbség tovább növekedhet.
Fülöp Norbert Attila szerint ezért a maximális vételárak indexálása nemcsak a nagyobb lakásokat keresők szempontjából lehetne indokolt, hanem azért is, hogy a támogatási rendszer ne terelje aránytalanul a keresletet a kisebb alapterületű ingatlanok felé.