Mi az az 5 százalékos lakásáfa?
Magyarországon az általános áfakulcs 27 százalék, az új lakások egy meghatározott körére azonban jelenleg mindössze 5 százalékos áfát kell felszámítani.
A kedvezmény 2026. december 31-ig főszabály szerint azokra az új lakóingatlanokra alkalmazható, amelyeknél többlakásos épületben lévő lakás esetén az összes hasznos alapterület legfeljebb 150 négyzetméter, egylakásos lakóingatlan – tipikusan családi ház – esetén pedig legfeljebb 300 négyzetméter.
Az ingatlannak emellett az áfatörvény szerint újnak kell minősülnie. Ilyen például az a lakás, amelyet még nem vettek rendeltetésszerűen használatba, illetve bizonyos esetekben az is, amelynek használatbavétele már megtörtént, de az értékesítésig még nem telt el két év. Ez nem apró adókedvezmény. Az 5 és a 27 százalékos áfa közötti különbség önmagában is tízmilliókat jelenthet.
Mi történik 2027. január 1-jén?
A jelenleg hatályos szabályozás alapján az új lakásokra vonatkozó általános kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs 2026. december 31-én kifut. Azokra az új lakásokra, amelyek nem férnek bele valamely átmeneti vagy speciális szabályba, 2027-től a normál 27 százalékos áfa vonatkozik. Ez azonban nem azt jelenti, hogy minden 2027-ben átadott új lakás automatikusan 27 százalékos lesz. Sőt, a következő években várhatóan párhuzamosan lesznek a piacon olyan új lakások, amelyek 5, illetve olyanok, amelyek már 27 százalékos áfával értékesíthetők.
A legfontosabb kivétel: 2030 végéig maradhat az 5 százalék
A törvény átmeneti rendelkezést tartalmaz a már megfelelően előkészített építkezések számára. Eszerint az 5 százalékos áfa 2027. január 1-je után is alkalmazható egészen 2030. december 31-ig, ha a lakóingatlan megfelel a kedvezmény egyéb feltételeinek, és az alábbiak valamelyike teljesül:
1. Építési engedélyes beruházásnál
A lakóingatlan építésére vonatkozó építési engedély legkésőbb 2026. december 31-ig véglegessé válik.
2. A korábbi szabályok szerinti egyszerű bejelentésnél
Az építési tevékenységet legkésőbb 2024. szeptember 30-ig bejelentették.
3. A magyar építészetről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentésnél
Az egyszerű bejelentést 2026. december 31-ig tudomásul vették.
Ha ezek közül a megfelelő feltétel teljesül, akkor a 2027 és 2030 vége közötti értékesítés, valamint az ebben az időszakban átvett vagy jóváírt előleg is maradhat 5 százalékos áfás.
Mit jelent ez egy lakásvásárlónak?
A lényeg az, hogy nem elsősorban az számít, mikor kötsz adásvételi szerződést vagy mikor költözöl be, hanem az is, hogy az adott projekt milyen engedélyezési státuszban volt 2026 végén. Vagyis simán előfordulhat, hogy két, egymás mellett épülő társasházban 2028-ban vásárolsz lakást, az egyik projektnél még 5 százalékos, a másiknál már 27 százalékos áfával.
Új lakás vásárlása előtt ezért érdemes írásban megkérdezni a beruházótól: „A lakás értékesítésére 2027 után is alkalmazható lesz az 5 százalékos áfa az Áfa tv. átmeneti rendelkezése alapján?” És nem árt azt is megnézni, hogy a szerződés mi történik akkor, ha az adóhatóság később mégsem fogadja el az 5 százalékos kulcs alkalmazását.
Akár több mint 20 százalékkal is nőhet a bruttó ár
Az áfa 5-ről 27 százalékra emelése nem azt jelenti, hogy egy lakás ára 22 százalékkal nő. Az áfa a nettó árra rakódik.
Vegyünk egy egyszerű példát:
- Egy lakás nettó ára legyen 80 millió forint.
- 5 százalékos áfával: 80 millió × 1,05 = 84 millió forint.
- 27 százalékos áfával: 80 millió × 1,27 = 101,6 millió forint.
A különbség tehát: 17,6 millió forint.
Ha a beruházó a teljes áfaemelést áthárítaná a vásárlóra, ugyanannak a lakásnak a bruttó ára mintegy 21 százalékkal emelkedne. Ez persze csak elméleti számítás. A fejlesztőknek nem feltétlenül lesz lehetőségük a teljes adóemelést továbbhárítani, hiszen azt a keresletnek is ki kell tudnia fizetni.
Akkor 2027-ben elszállhatnak az új lakások árai?
Nem feltétlenül, legalábbis nem egyik napról a másikra. Ennek több oka van. Egyrészt a 2026 végéig megfelelő engedélyezési státuszba kerülő projektek még 2030 végéig megtarthatják az 5 százalékos kulcsot. Emiatt az átmenet sokkal lassabb lehet, mint amit az 5-ről 27 százalékra történő ugrás elsőre sugall. Másrészt az új lakások árát nem kizárólag az áfa határozza meg. Számít a telek ára, az építőanyag és a munkaerő költsége, a fejlesztő finanszírozási költsége, valamint mindenekelőtt az, hogy a vásárlók mennyit képesek és hajlandók fizetni.
Egy olyan piacon, ahol például egy 100 millió forintos lakásból az áfaváltozás miatt 121 millió forintos lakás lenne, könnyen lehet, hogy a fejlesztő nem tudja a teljes különbséget a vevőre terhelni. Ilyenkor csökkenhet a fejlesztő árrése, módosulhat a projekt, vagy el sem indul az építkezés. A hosszabb távú hatás ezért akár az lehet, hogy kevesebb új lakás épül, ami viszont később ismét felfelé hajthatja az árakat.
Van egy fontos kivétel: a rozsdaövezetek
Van olyan új lakáskategória, amelynél a 2026 végi határidő egészen másképp működik.
A jogszabály szerint kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken épülő, többlakásos épületben lévő új lakásokra továbbra is 5 százalékos áfa vonatkozhat 2027 után is.
Ehhez többek között az kell, hogy
- az ingatlan új lakásnak minősüljön,
- többlakásos lakóingatlanban legyen,
- hasznos alapterülete ne haladja meg a 150 négyzetmétert,
- és valóban jogszabályban kijelölt rozsdaövezeti akcióterületen feküdjön.
A NAV kifejezetten hangsúlyozza, hogy ennek a kedvezménynek a szabályai 2027. január 1-jétől sem változnak. Ez fontos versenyelőnyt adhat az ilyen területeken épülő projekteknek, ha a normál új lakások egy része később már 27 százalékos áfával kerül piacra.
A garázsnál már nem ennyire egyszerű a helyzet
Fontos, hogy az 5 százalékos lakásáfa nem jelenti automatikusan azt, hogy egy új lakáshoz vásárolt minden ingatlanrészre ugyanez a kulcs vonatkozik.
Az áfatörvény szerint például a garázs nem minősül lakóingatlannak, így annak adózása eltérhet a lakásétól. A tárolóknál árnyaltabb a helyzet. A NAV 2026-os állásfoglalása szerint, ha egy tároló az adott lakás rendeltetésszerű használatához kapcsolódik, és a lakással egyazon ügylet keretében értékesítik, akkor a tárolóra is alkalmazható lehet a lakásra vonatkozó áfamérték. Ez azért fontos, mert egy új lakás hirdetési ára és a ténylegesen fizetendő teljes vételár között több millió forintos különbséget okozhat a parkoló, garázs és tároló adózása.
Megéri még 2026-ban megvenni az új lakást?
Nem feltétlenül kell csak az áfaváltozás miatt rohanni. Ha az általad kinézett lakóprojekt megfelel az átmeneti rendelkezésnek, akkor annak lakásait 2027-ben, 2028-ban, 2029-ben és akár 2030-ban is 5 százalékos áfával értékesíthetik. A döntés előtt ezért sokkal fontosabb megtudni, hogy az adott projekt jogosult-e az átmeneti szabály alkalmazására. Ha viszont egy beruházás csak 2027-ben indul, és nem tartozik a rozsdaövezeti kedvezmény alá, akkor a jelenlegi jogszabályok mellett már valóban 27 százalékos áfával kell számolni.
Ez jelentősen megváltoztathatja egy új lakás gazdaságosságát, különösen akkor, ha hasonló környéken használt lakás vagy még 5 százalékos áfájú új építésű ingatlan is elérhető.
Ezt az 5 dolgot kérdezd meg, mielőtt új lakást veszel
2026 végéhez közeledve egy új lakás vásárlásánál már nem elég csak a négyzetméterárat összehasonlítani.
Érdemes tisztázni:
- 5 vagy 27 százalékos áfát tartalmaz a meghirdetett ár?
- Az adott beruházás megfelel-e a 2030 végéig érvényes átmeneti szabály feltételeinek?
- Mi történik az árral, ha az átadás vagy valamely fizetési részlet 2027 utánra csúszik?
- A parkoló, garázs és tároló ára milyen áfát tartalmaz?
- Bruttó, rögzített vételárról van szó, vagy egy esetleges áfaváltozást a vevőre terhelhet a beruházó?
Az utolsó pont különösen fontos lehet egy még építés alatt álló lakásnál. Több éves projekt esetén nem mindegy, hogy a szerződésben rögzített bruttó árat vállal a fejlesztő, vagy az adókulcs változásának kockázata részben vagy egészben a vevőt terheli.
Röviden: nem 2027. január 1-jén jön az áfakatasztrófa
A mostani szabályok alapján 2027-től valóban megszűnik az új lakások általános 5 százalékos áfakulcsa, de a változás jóval kevésbé hirtelen, mint elsőre látszik. A 2026 végéig megfelelő engedéllyel vagy bejelentéssel rendelkező projektek lakásainál 2030 végéig megmaradhat az 5 százalékos áfa. A kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken épülő, megfelelő új lakásoknál pedig 2027 után is változatlanul alkalmazható a kedvezményes kulcs. Ezért 2027-től valójában kettészakadhat az új lakások piaca: egyszerre lesznek jelen 5 és 27 százalékos áfával értékesíthető ingatlanok.
A lakásvásárlónak így a következő években egy új kérdést is fel kell vennie a kötelező ellenőrzőlistára: „Erre a konkrét lakásra biztosan 5 százalékos áfa vonatkozik – és meddig?”